최근 부동산과 관련하여 가장 이슈화 되고 있는 내용중에 하나인 뉴스테이(New stay)에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
기업형 임대주택으로도 불리는 뉴스테이는 의무 임대기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 임대주택입니다. 최근 전세에서 월세로의 전환이 급격히 이루어지면서 찾아온 주거 불안을 해소하기 위해 현 정부가 2015년부터 시행하고 있는 정책인데요.
월세 비중이 2012년 34%에서 2015년 44.2%로 상승하는 등 월세 전환이 급격히 이뤄지고 있습니다. 이와 더불어 지난 3년간의 아파트 전세가격은 전국 20%, 서울 27.2%, 수도권은 무려 27.7%가 상승했습니다. 이렇듯 주거에 상당한 부담이 작용하면서 내수침체나 경기불황까지 이어질 수 있다는 판단 하에 주거안정 정책인 뉴스테이를 시행하게 되었습니다.
※ 정부의 정책 중 하나인 공공 임대와의 차이점은 주택규모나 입주자격에 제한이 없다는 점입니다.
- 의무 임대기간인 최소 8년동안 상승률이 5%이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택
이러한 뉴스테이는 2015년 12월 29일부터 시행된 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 기업형 임대주택 공급촉진지구로 지겅된 곳에서는 인허가 절차 단축이나 취득세/재산세/법인세 등의 감면혜택으로 인해 많은 사업자들이 참여하고 있는 사업입니다.
그렇다면, 뉴스테이에 관련된 법들은 어떤 것들이 있을까요?
보통 뉴스테이와 관련된 법이라고 하면 크게 3가지를 말합니다.
'민간임대주택에 관한 특별법' / '공통주택 특별법' / '도시 및 주거환경 정비법'이 그 세가지 인데요.
'전월세난'을 타개하기 위해 발의 된 뉴스테이 관련법은 지난 2015년 8월 11일 국회 법사위와 본회의를 통과하면서 본격적으로 활성화 됐다고 할 수 있습니다. 특히 뉴스테이 관련법의 핵심은 '민간임대주택에 관한 특별법'은 뉴스테이법이라고 까지 불리우는데요. 그 뉴스테이법의 시행령 시행규칙의 주요내용은 다음과 같습니다.
1. 임대사업자 등록기준 완화
- 어떤 종류의 주택이든 1호만 소유하여 임대하여도 임대사업자등록 가능, 다만, 기업형 임대사업자의 경우 건설임대주택은 300호 이상, 매입임대주택의 경우 100호 이상
2. 장기임대주택 건설을 위한 토지 지원
- 임대주택 건설용도의 토지는 우량사업자 선정을 위해 제한 경재, 원활한 토지수급을 위하여 추첨, 수의계약의 방법으로 선정하고 또한 공공택지의 5%를 민간 임대사업자에게 우선공급
3. 기업형임대주택 공급촉진지구
- 기업형임대주택 공급촉진지구(이하 "촉진기구"이라 함) 지정이 가능한 최소면적을 도시지역은 5천㎡ 이상으로 하고, 비도시지역의 경우 주변 토지계획등과 연계된 개발이 가능하도록 도시지역과 인접한 지역은 3만㎡ 이상, 그 외 지역은 10만㎡ 이상으로 정함.
4. 촉진지구 내 도시 건축 특례 및 토지공급
- 촉진지구에서 기업형임대주택 건설의 원활한 시행을 위해 문화 및 집회시설, 판매시설 등의 설치를 허용하고 건축위원회의 심의를 거쳐 다세대 주택 및 연립주택의 층수를 5층까지 건축가능
5. 임대료 전환 비율 및 임대보증금 보증가입
- 임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우 "주택임대차보호법"을 따르도록 규정하고, 임차인 보호를 위해 모든 민간건설임대사업자에게 임대의무기간 동안 보증금 전액에 대한 보증 가입의무를 부여하여 임차인의 보증금 채권확보 강화
그 동안 우리나라 정부의 주택정책 기초는 '내집 마련'이라는 명목아래 분양주택 중심으로 돌아갔습니다. 하지만 분양정책은 투기로 이어지면서 부동산 가격 거품을 생성했고, 최근의 글로벌 저성장 국면과 겹치면서 많이 흔들리고 있는데요. 이제는 소유가 아닌 '주거중심'의 주택정책을 통해 주거 안정화를 할 수 있는 뉴스테이법이 통과됨에 따라 변화가 시작되었습니다.
국토부 뉴스테이 정책블로그 (http://blog.naver.com/newstay/220572880590)
그 변화의 시작은 인천 도화에서 열렸는데요. 지난 2015년 9월17일 인천 도화에서는 제 1호 뉴스테이인 'e편한세상 도화' 착공식을 개최했습니다. 인천 도화 뉴스테이는 주택도시기금이 출자하는 제 1호 뉴스테이 사업장으로, 총 2,105세대로 구성되며 2018년 2월에 입주예정이라고 합니다. 교육, 의료, 서비스등 다양한 기반시설과 생활편의 서비스를 기반으로 5:5:1의 경쟁률을 기록했는데요.
이처럼 뉴스테이가 활성화 되면서 지난 2015년 10월27일 국회 새해 예산안 시정연설에서 박근혜 대통령은 2016년도 뉴스테이 15,000가구 공급을 통해 주거비 부담을 줄여나가겠다고 밝혔습니다. 실제 국회예산에는 15,000가구의 예산이 반영되어 책정되었으며 수요가 더 있으면 정부내 예산을 증액해 5,000가구를 추가 지원하겠다는 방침이었습니다.
하.지.만 지속적인 뉴스테이 열기와 기업들의 참여 및 일반인들의 관심으로 인해 2015년 보다 500% 성장된 목표인 5만호로 지정했는데요. 정말 뜨거운 열기가 아닐 수 없네요.
<2016년 뉴스테이 5만호 구성 비율>
- 공급촉진지구 지정 등 제안사업 3만호
- LH 부지사업자 공모 1만호
- 뉴스테이 연계 정비사업 공모 1만호
이 중 세번째의 뉴스테이 연계 정비사업은 국토교통부가 기획하여 지방자치단체와 연계하여 정비사업형태로 실시중인데요. 지난 2015년 12월 29일부터 2016년 1월 13일까지 전국 시/도/지방자치단체를 대상으로 뉴스테이 연계형 정비사업 구역 공모를 추천받아 실시했습니다.
-재개발, 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반 분양 분을 기업형 임대사업자에게 매각하여 뉴스테이를 공급하는 방법
이 뉴스테이 연계형 정비사업은 지자체의 정비사업도 해결하면서 뉴스테이를 통한 거주환경 개선 내수 활성화 등 여러가지 장점을 지자체에 안겨주기 떄문에 각 지자체에서도 반가운 소식일텐데요. 그렇기 떄문에 국토교통부는 용적률 인센티브, 신속한 행정절차, 등 적극적으로 지원하는 지자체를 우대하여 사업을 진행한다고 합니다.
여기까지 뉴스테이에 대해 간략하게 살펴보았는데요.
이미 뉴스테이는 점점 활성화 되면서 정비구역 지정이 완료되었고 LH부지 공모도 진행되고 있는 상황입니다.
다음 포스팅에서는 이러한 정비구역이 어떻게 지정되어있는지에 대한 절차와 현재 진행 된 정비구역 및 공모 현황에 대해 자세히 알려드릴 수 있도록 하겠습니다.
감사합니다.
내용출처: 국토부 뉴스테이 정책블로그(http://blog.naver.com/newstay/)
