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부동산 이야기/임대,임차

임대차계약시 알아두면 좋은 3가지 계약 조항

저는 사무실 임대차 계약시의 용어를 알기쉽게 풀어서 사례와 함께 보여드리고 있는데요. 도움이 되시는지 모르겠네요. 계약서에 숨어있는 의도와 책임관계를 잘 알지 못하면, 나중에 크게 곤란한 일을 당하실 수 있다는 것을 아셔야 해요.


오늘 살펴볼 조항은 (임대보증금, 임대료, 관리비 등의 조정) 입니다.

집주인은 계약하고 나서도, 꾸준히 임대료를 올리려 하죠. 세입자는 당근 올려주길 부담스러워 하죠. 하지만 매년 물가인상율도 있고 하니, 집주인은 이를 올리려 한답니다. 자~ 그럼 통상의 계약서에서 적혀있는 내용을 보시죠.

① 임대차보증금, 임대료 및 관리비는 매년 조정하기로 하며, 주차료는 당 빌딩 해당년도의 주차관리규정을 적용한다. 단, 제3조 제6항의 해지불가 기간에는 임대차보증금, 임대료는 조정하지 않기로 한다.

② 임대인은 본 계약체결 이후 매 1년이 되는 날 또는 매년 1월 1일을 기준으로 1개월 전까지 임차 인에게 서면으로 조정금액을 통지해야 하며, 조정된 임대차보증금, 임대료, 관리비 등은 익월 1일부터 적용된다.

③ 제2항의 규정에도 불구하고 다음 각호의 경우 임대인은 첨부한 ‘임대차계약 주요조건내역’ 3항의 임대차 기간과 관계없이 본 계약에 따른 관리비를 서면통지에 의하여 조정할 수 있고, 이러한 경우 그 서면통지가 임차인에게 도달한 날로부터 1개월이 되는 날의 익월 1일부터 조정된 관리비가 적용된다.

어때요? 집주인이 보기엔 흐뭇하고, 임차인이 보기엔 겁나는 조항이 아닐수 없습니다.

제 1항의 임대대차보증금, 임대료 및 관리비는 매년 조정하기로 하며...는 인상을 말하는 겁니다.
조정이란 단어는 임대료를 올릴수도 있고 내릴수도 있다는 말이지만, 물가가 내려가는 경우는 특별한 경우외에는 없으니까, 인상한다는 뜻과 같이 사용됩니다. 여기에 매년 조정한다고 했으니, 직원들 월급이 깎이더라도, 장사가 안되더라도, 임대료는 계속 올리겠다는 뜻입니다.

제 2항의 임대인은 매년 1월1일자로 서면으로 조정금액을 통지하여야 하며....는 상호합의가 아닌 통지로써 조정된 금액이 인정된다는 뜻인데, 사실은 민법에 위배되지 않을까 판단됩니다.

제 3항의 임대차기간과 관계없이 본 계약에 따른 관리비를 서면통지에 의하여 조정할 수 있고... 이 조항을 보면 어떤 생각이 드나요? 이제 임대차 계약서가 얼마나 중요한지 아시겠지요? 매년 1월1일자 임대가 조정을 넘어서 계약기간과 관계없이 관리비 인상이 가능하다는 뜻입니다.

하지만 너무 걱정 마세요. 이런 계약조항보다 앞서는 것이 있으니까요. 그건 민법입니다. 너무 일방적인 계약은 상위법에서 이를 제한할 수 있으니까요. 임대인의 변명을 해드린다면, 계약서는 그렇게 되어 있지만 임대 시세가 있기 때문에 그렇게 일방적으로 임대가를 올리거나 하지는 않습니다. 다만 계약서는 임대사업을 위한 마지막 보루이니 그런 거구요.^^ 오늘은 임대가(임대보증금,임대료,관리비) 조정에 대해 알아봤습니다. 조금이나마 도움이 되시기를 바랍니다.

photo : Alexander Kalina


양해기 | 한화63시티 LM팀 과장
안녕하세요. LM팀 양해기 과장입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 
  • 전기쥐 2011.03.29 12:49

    굉장히 도움되는 내용입니다.

    저도 세를 사는 입장인지라 이러한 글에 더욱 관심이 가는군요.

    다음에도 본 글과 관련하여 더욱 유익한 글 부탁드리겠습니다.

  • 양해기 2011.03.29 13:07

    네. 감사합니다. 혹시 다른거라도 궁금한게 있으면 물어보시면, 아는 한도에서 친절히 답변드리겠습니다.^^

  • 김구성 2011.04.10 20:57

    맞습니다.
    이제는 항상 임대인 위주의 세상으로 돌아가는 듯한 느낌입니다.
    가진자가 더 가지기 위해서 상황과 주변 환경을 몰아가고 있죠?
    이제 법인부동산의 임대차 계약서상 임대료 인상조건을 매년 단계적 escalation 조항을 확정적으로 삽입하고 있습니다.
    협상하기도 귀찮다 뭐 이런 거 되겠습니다...
    임차인들은 최대한 계약협상시 유리한 쪽을 이끌어 내어야 한다고 생각됩니다.

    • BlogIcon 리얼로그 2011.04.11 07:19 신고

      그렇군요. 계약서에 명시되는 것이 많을수록 임차인은 아무래도 더 꼼꼼하게 계약 조항을 살펴봐야 할 것 같아요. ^^

  • 양해기 2011.04.11 10:37

    김구성님께서 좋은 말씀을 해주셨는데요. 임차인들이 계약조건을 유리하게 하는 방법은 초기 입주시에 이런 내용들을 꼼꼼히 챙겨야만 합니다. 입주가 완료되면 임차인은 그물안에 갇힌 고기가 됩니다..ㅋㅋ. 그러니까 그물 안에 들어가기 전에..그 그물을 찢을 무기 하나쯤은 숨기고 들어가야 합니다. 그래서 전문가가 필요한거죠.^^

  • 익명 2011.04.14 12:31

    비밀댓글입니다