2014년 1분기가 시작되는 시점에서 지난 2013년도의 오피스시장을 돌아보고, 2014년의 전망을 정리해보려고 합니다! 1월에 한화63시티에서 발간된 오피스 마켓리포트에서는 이미 '서울오피스마켓 2013년 요약 및 2014년 전망'이라는 타이틀로 특집 4페이지가 실렸는데요. 아직 보지 못하신 분들을 위해 제가 간단히 내용을 설명해 드리도록 할게요. 먼저 2013년 오피스마켓을 아래의 표에서 한눈에 보도록 하겠습니다!


잘 보셨나요? 그럼 2013년 오피스시장 동향의 특징을 몇 가지만 정리해볼까요?

 


1. 2013년 임대가 및 공실률 모두 상승세 지속~!

지난해 모두 경제가 어려웠다고 한만큼 오피스시장도 침체기를 겪었는데요.
바로 공실률은 점점 상승하지만, 임대가도 끝없이 상승하여 그 어려움을 가중시킨 것 같단 생각이 드네요.

아래의 표를 보시면, 공실률이 2분기에 잠시 소폭 감소했다가 4분기까지 지속해서 상승하는 것을 보실 수 있을 거예요.




경기가 악화되면 기업 경영이 어려워지고, 그러다 보면 가장 먼저 줄이려고 하는 것이 보유한 부동산 자산의 처분 또는 임대하는 사무실의 축소 및 이전이에요.

특히, 금융권 침체기가 지속되면서 인력 구조조정 등이 일어남에 따라, 기업들이 사무실을 통폐합하는 추세에요. 몇몇 대기업은 임대료가 저렴한 권역에 신사옥을 지어 통합 이전을 추진하기도 하고요. 이렇게 상황들이 악화되다 보니 주요 권역 빌딩의 공실률이 높아질 수밖에 없는 거죠! 게다가 임대료는 매 분기 상승하고 있으니, 그 어려움을 가중시키는 요인으로 작용했답니다.

하지만 이러한 수치와는 다르게 빌딩주 측에서는 임차인 유치를 위해 몇 개월 임대료를 감면해주는 Rent Free나 인테리어 비용을 지원해 주는 등 계약 시 많은 인센티브를 제공한다고 해요. 오히려 이런 인센티브 제공에 대한 경쟁이 심화되면서 임차인 입장에서는 조금이라도 더 싸게 사무실 계약을 할 수 있게 된 거죠~!

 


2. 오피스 신규 공급 초과!! 공실률 비상!

대형빌딩들의 신규공급이 점점 늘어나고 있다는 사실 알고 계셨나요? 특히 종각 주변에 신축빌딩 공사현장이 많이 보이고 있는데요. 모두 대형 오피스를 짓고 있는 현장이랍니다. 이들은 모두 2014년 하반기에 준공될 예정이죠! 2013년에도 못지않게 많은 빌딩이 준공되어 시장에 공급되었답니다!
 

아래 그래프를 보시면 특히 이번 4분기에 가장 많은 면적이 공급된 것을 보실 수 있을 거예요!



그럼, 2013년을 대비하여 2014년 신규공급 시장은 어떨지 아래 표로 한눈에 살펴볼까요?



2013년 총 31개의 빌딩이 신축되어 그 총 전체면적은 109만㎡를 기록
했는데요. 2014년에는 그 규모가 줄어 총 13개, 76만㎡의 규모가 신규 공급될 것으로 전망됩니다!!

신규공급은 2015년까지 그 규모가 점차 줄어들어 공급초과 시장도 점점 수요가 회복되면서 안정될 것으로 전망하고 있습니다!

3. 2014년 오피스시장 전망!



위에 표를 보시면 2014년 오피스시장을 권역별로 전망한 것인데요. 파란색 화살표만 봐도 모든 지표가 다 상승할 것이라는 걸 알 수 있어요.

먼저, 위에서 설명해 드린 신규공급 규모에 따라서, 2014년에도 잠재 수요 대비 공급초과 시장이 지속되면서 전체적으로 공실률 상승이 불가피할 전망입니다.

또한, 신규 공급되는 오피스가 권역 평균치를 상회하는 임대가로 공급되면서
명목 임대가 상승세는 지속될 것이며, 실질 임대가와의 격차 심화될 것으로 전망하고 있습니다.

특히, CBD (도심) 지역의 경우 Prime 빌딩이 집중적으로 공급되며, 사옥 목적 대규모 이전이
다수 예정되어 기존 빌딩 공실률 증가할 전망입니다.

또한, 판교, 상암 등으로 오피스시장이 확대되면서 외곽으로의 이전 수요도 지속될 것으로 보입니다.


4. 2014년 권역별 오피스시장 전망

전체 시장의 전망을 살펴봤으니, 세부적으로 권역별 전망을 한번 알아볼까요?


먼저, CBD(도심) 권역입니다.
1) 2014년 4분기에 3건의 Prime 빌딩(약 20만㎡)이 신규 공급될 예정으로 권역 공실률 상승을 주도할 전망

2) 쾌적한 환경, 경쟁적인 favor 조건을 갖춘 신축빌딩에 임차인 선호 증가 추세가 이어질 전망
-그 예로, 그랑 서울에 GS건설이, 스테이트타워 광화문에 라이나생명이 입주할 예정입니다!

3) 신사옥 및 타 권역으로 본사 사옥이전이 다수 예정되어 있어 기존빌딩 공실률 상승 우려
- STX 남산타워 : STX 조선해양, 에너지 타 권역 이전
- 삼화타워: SK플래닛 판교 신사옥 이전 예정
- OPUS 11 : SK네트웍스 강남 신사옥으로 이전 예정


두 번째로, KBD(강남) 권역입니다.
1) 2014년 잠실향군타워 B동을 제외하고 대형공급 주춤할 예정이나, 신사옥 이전 및 해지로 인한 대량 공실 발생 우려
- 골든타워, 그레이스타워, 삼성생명삼성동빌딩 등: 삼성 SDS 잠실 향군타워로 통합 이전 예정
- GS타워 : 그랑서울로 GS건설 이전 예정

2) 2013년 우량 IT 기업 및 게임 업체의 판교 신사옥 이전으로 기존 빌딩 공실 불안 지속
- NC소프트 사옥 : NC소프트 판교 신사옥 이전
- I타워 : 넥슨, 네오위즈 판교 신사옥 이전
- 포스코센터 : 마이크로소프트 CBD 이전


세 번째 권역, YBD(여의도) 권역입니다.
서울 내에서 가장 공실률이 높은 권역인데요. 2013년에 전경련타워까지 신규공급된 이후로 당분간은 신축빌딩 공급이 없어 대량 공실 발생은 없을 것으로 전망됩니다.

단, 2013년에 활발하게 진행된 대규모 임차 수요가 한정적임을 고려할 시 TWO IFC, 전경련타워와 같은 주요 Prime 빌딩 공실 불안은 지속될 예정임.

또한, 향후 THREE IFC가 마케팅을 시작하게 되면 공실률 상승이 불가피할 전망입니다.


마지막으로, OTHERS(기타) 권역입니다.
기타권역 중 상암지역이 요즘 집중받고 있는데요. 이에 따라 2014년 상암동에 방송사 신사옥 공급 집중(약 38만㎡)으로 공실률 상승 주도할 전망입니다.

이 곳에 신축되는 빌딩으로 주로 CBD 내 방송/언론사 임차인이 이전할 예정인데요.
이전 기업은 아래와 같습니다!!
- YTN 미디어센터 : YTN
- 동아디지털미디어센터 : 동아일보, 채널A


자, 여기까지 2013년~2014년 오피스시장에 대해 알아보았는데요. 정리가 좀 되셨기를 바랍니다!

2014년 1분기 오피스시장 분석이 끝나면 또 생생한 시장 소식 전해드리도록 하겠습니다^^

* 사진출처 : 한화63시티

이송미 l 한화63시티 자산관리 1팀
한화63시티 자산관리 1팀 이송미 사원입니다. 저는 Office Market Report와 Monthly Report 작성 및 발행, 리서치 업무를 맡고 있어요. 여러분에게 언제나 생생하고 빠르고 정확한 부동산 정보를 전달해드릴게요 :D 재밌고 유익한 소식 기대해주세요!

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  1. BlogIcon 드래곤 2014.01.31 17:11  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 설명절 보내세요 ^^

  2. 박하철 2014.03.26 15:11  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 좋은 정보 감사합니다
    언제나 밝은 미소 잃지 마세요
    홋~~~~~~~~~~팅