"떼인 전세금에 우는 국민, 해결책은?"을 보고나서

이번포스팅은 지난주 모 프로그램에서 방송된 "떼인 전세금에 우는 국민, 해결책은?" 을 보고서 너무나 안타까워 시청 소감을 올리도록 하겠습니다.

방송에서는 정부의 오락가락하는 부동산 정책과 그 법률제정 발효 시간의 차에서 생기는 정책 누수현상, 그리고 무지한 전세 세입자의 법률지식이 빚어낸 총체적 문제를 다뤘다고 생각합니다.

문제의 요지는,

1) 집주인의 의도적 대출을 통한 경매로 부채 털어내기
2) 근저당이 있는 임대물건에 대한 임차계약 후 경매 진행 시 보증금 미회수 문제발생
3) 정부의 전세금 대출과 은행의 대출처리 방식에 대한 문제점

아마 전제적으로는 일방적 임차인의 피해사실에 대하여 심각성을 말하고자 하였던 것으로 기억됩니다만, 저는 다른 방향에서 접근하여 소감문을 써보도록 하겠습니다.

방송을 보고 저는 정말 안타까움을 넘어서 무지한 임차인분들에게 실망감을 금치 못하였습니다.
저는 블로그를 통해서, 아래와 같이 "나의 전부인 전세보증금"을 지키기 위해 가장 기본적 내용을 알리고자 노력하였습니다.

부동산 계약, 이것만은 알자!!
부동산 등기부등본 완전 정복
부동산 등기부등본, 완전 정복 2탄!!
부동산 물권이란?
저당권과 근저당권의 차이
전세주택 확정일자의 중요성
전세권과 확정일자 비교분석

상기의 내용의 요지는 결국 보증금을 지키기 위해서 어떤 것을 어떻게, 그리고 왜 해야하는지에 대해 공유하였습니다. 그 피해자분들의 주위에 우리 회사 직원분들이 있었다면, 그리고 우리회사 직원분들이 도와 드릴 수 있었다면은 하는 아쉬움이 진하게 남습니다.

다시 한 번 방송 내용을 복기하여 임차인들 "이것만은 조심하자" 취지의 One-Point 핵심요소를 다시 한 번 소개하여 드리겠습니다.

1. 전세집 사전 임장 시 (매물에 대한 시장조사)

먼저 내가 바라는 조건! 즉, 가격, 거리, 위치 등의 조건에 일치해야 시장조사를 한다는 전제하에서 매물대상 전세집에 방문하기 전, 등기부 등본을 발급받아 등기내용을 확인해야 합니다.
그리고 전세집에 도착했을 경우 어떠한 이유를 불문하고 현재 거주자(임차인)의 계약적 지위(임대인_집주인이냐 임차인이냐?)를 확인 할 수 있어야 합니다.

집주인이면 등기부 상의 사람이 실제 맞는지 아닌지 확인해야 하지요. 그러나 여기서 주민등록증 등 신분증을 확인 할 수 없으므로 구두상의 질문을 하며 얼굴 생김새를 잘 인지해 두셔야 합니다. 또한 전세집의 상태를 물리적 측면에서 점검하셔야 합니다. 물이 새는지 안 새는지, 고장난 시설물이 없는지, 보일러는 잘 돌아가는지, 파손부위는 없는지....

2. 계약 체결 할 경우

계약서에 대한 내용을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 계약문구는 법정 용어 사용을 지양하시고 알기 쉽고 편한 단어를 사용하시어 나에게 불리한 조건은 없는지에 맞춰 검토하셔야 합니다.

특히 특약사항에 어떤 조건들을 기재하는지 검토를 꼭 하셔야 합니다.

등기부 등본을 확인!

선순위에 근저당 설정이 되어 있다면 그 집을 포기하세요. 방송사례에서는 포괄 근저당 1순위를 가지고 있는 집주인이 전세계약 후 추가 대출을 받고 상환을 포기하여 경매가 개시된 경우로 전세보증금을 회수 하지 못하는 내용이였습니다.

다시 설명 드리자면, 포괄근저당은 저당권과 근저당권의 차이에서 언급되었지만, 은행이 채무자에게 집을 담보로 대출을 할 경우에는 포괄근저당으로 원금의 130%를 설정해 둡니다. 그리고 은행과 채무자 간에 이 후 발생되는 빈번한 추가 대출 비즈니스는 처음 설정해 둔 포괄근저당으로 활용하기에 등기부 상 양자가 말소하기 전까지는 변경되거나 또는 추가설정 하지 않습니다.

이 사건은 당초 6억을 대출받은 전세집을 계약할 때, 임차인에게 일부 상환하여 현재 3억5천이 실제 대출금이라 안전하다는 공인중개사의 말만 믿고 계약한 후, 집주인이 은행에 추가대출을 받고 상환 포기하여 은행이 경매를 개시하자 임차인은 전세보증금을 받지 못했던 경우인데요. 이 경우는 선순위 근저당권이 설정된 이 후에 입주한 관계로 전세보증금을 받지 못한 경우입니다.
이는 반대입장으로 경매교육시간에 충분히 재테크적으로 활용하는 일상적인 상식입니다.

문제는 배운 것처럼 '임차보증금이 우선변제 대상의 소액 임차보증금이 아니었다'라는 점. 그리고 선순위 담보물건이 설정되어 후순위는 순번에 따라 배당받게 되는데 선순위에서 배당이 소진되었다는 점... 이 부분을 가지고 구제받을 수 있는 부분은 어디에도 없습니다. 그러니 선순위가 등기되어 있는 담보 잡힌 전세집에는 웬만해서는 들어가지 마세요.

● 주택임대차 보호법에 의한 보증금 구제방법을 오판하여 전세보증금을 받지 못하는 경우

해당 공인중개사에게 직접 질문하여 확인!

정확하게 막힘없이 대답해야만 공인중개사로서의 자질이 있는 겁니다.
저도 "전세권과 확정일자 비교분석!" 에서 상세하게 언급해 두었습니다만, 2010년 이후 전세보증금 7천5백만원(서울기준) 이상되는 세입자는 확정일자를 받아 대항력을 지녔따 하더라도 선순위 담보권자에게 밀리게 됩니다. 7천5백만원 이하의 전세 세입자만 최우선 변제금 2천5백만원만 변제받을 수 있다는 점, 꼭 명심하시기 바랍니다. 선순위가 등기되어 있는 담보잡힌 전세집에는 웬만해선 들어가지 마세요.

3. 집주인의 사기성 대출 미 환급에 의한 경매가 경료 되었을 경우

세입자는 경매진행에서 보증금에 대한 배당 또는 변제를 받지 못했을 경우에는 경매 낙찰자(신규 소유자)에게 대항 할 수 없습니다. 매매계약은 임대차계약을 깰 수 있어요. 선의의 매수자를 보호하려는 취지입니다. 그냥 버팅기면 집행관들이 명도를 실행하기에 TV에서 보시는 것처럼 집밖으로 끌려 나갑니다. 이 경우 법은 신규소유자를 옹호합니다. 이사갈 때까지만 전세집에서 살았으면 좋겠다라고 강변하는 TV속의 세입자는 그냥 하소연일 뿐입니다. 그러므로 살고 있으면서 계속 집주인과 관계를 지속해야 합니다. 관계를 지속하면서 집주인의 동향, 사업성공 여부 등을 계속 체크하셔야 하며, 정기적으로 등기부 등본의 변경사항이 없는 지를 확인해 두셔야 합니다.

만약 변경이 있을 시에는 집주인에게 명확하게 확인해 두시는 것이 매우 좋은 방법입니다. 그리고 이러한 부분에 대하여 쌍방간 협의에 의하여 확약하시는 경우가 있으시면 공증을 받아 두시는 것이 좋은 방법입니다. 집주인이 대출을 받았다면은 그 집을 조만간 포기하시고 이사가시는 것을 염두에 두셔야 좋습니다.

4. 대출 사기 및 전세계약 사기와 관련된 대처 방법

● 계약 날인 현장에 참석한 자의 신분증을 분명히 확인하시고 본인과 계약

문제가 되는 경우는 본인여부를 확인하지 못한 채 위임장에 의한 대리인 신분의 계약체결입니다. 부득이 대리인과의 계약시에는 본인의 인감증명서와 대리인 위임장. 그리고 그 내용으로 위임자가 위임된 자 대리인에게 아주 구체적인 행위만을 할 수 있도록 위임장에 위임범위내용을 기재해 두셔야 합니다. 그게 안전한 방법이고 그 범위를 벗어난 행위에 대해서는 본인과 계약해야 함을 잊지 마시기 바랍니다.

● 각종 공부를 현장에서 확인

정교하게 위조된 계약서지만 내가 직접 발급받은 관련 공부는 사기범들이 위조하지 못할테니까요.

사기수법은 본인은 100% 전세계약을 맺고 계약체결 당시 확인된 집주인의 인적사항으로 2차 이중계약으로 보증부 월세 조건의 임대차계약을 체결하는 수법입니다. 관련 공부와 현장의 본인 신분증을 확인해 두시는 것이 첫 번째 방법이며 그 외 공인중개사를 적극적으로 활용하는 방법입니다. 공인중개사는 수수료를 받는 대신 모든 계약행위에 대해 적법하게 진행할 의무를 가지고 있으며 이에 대하여 책임보험을 가입하게 되어 있습니다. 모든 내용을 내가 직접 검증하고 실현하되 행위에 있어서는 공인중개사에게 맡기는 것이 좋습니다. 물론 공인중개사의 과실이 확인될 수 있도록 메모나 특약 등으로 조치해 두셔야 하겠습니다. 과실이 확인되면 중개사는 배상을 해야되니까요.

요즘 특정지역에는 내집소유가 필요없다고 생각하시는 분들이 매매가격의 80%이상의 금액으로 전세계약을 하고 있다고 하며, 이 지역내에서는 전세매물의 공급이 제한적으로 이루어지다 보니, 하자가 있는 전세매물을 가볍게 여기는 분들이 많고 그 결과 보증금의 손실로 이어지는 것 같아서 개인적으로 매우 안타깝습니다.

제 글을 읽으신 분들께서는 항상 신중하게 생각하시고 하자가 있는 전세물건은 아예 고려대상에서 제외하심이 보수적으로 매우 좋은 방법입니다. 소중한 내 전재산을 잘 보관할 수 있도록 되셨으면 좋겠습니다.


*사진 및 출처 : 플리커<withassociates>

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김구성 ｜ 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)