올해는 유난히 추울 것이라는 일기예보나 각종 정보들이 많았습니다. 날씨도 사람들의 이런 마음을 시샘이라도 하는 듯 심술을 부려도 너무 심술을 부려서 움츠린 어깨를 펼 수가 없군요. 아마도 본격적으로 시작되는 12월엔 더욱더 단단히 준비해야 할 것 같습니다. 여러분들께서도 감기 걸리지 않도록 준비 잘 하셔서 건강한 겨울 나시기 바랍니다.

오늘은 여러분들과 함께 우리가 말하는 부동산의 가격은 어떤 의미인지를 함께 짚어보도록 하겠습니다. 통상 우리가 은연중에 사용하는 가격이라는 단어에는 많은 뜻이 숨어 있습니다. 그 많은 뜻중에는 익히 알고 있는 돈으로 나타낸 상품의 값 이 제일 먼저 떠오르죠.
이 말에서 중요한 단어는 입니다. 즉 상품의 교환 가치를 나타내며 상품 교환을 매개하고 가치 저장의 수단이 되는 물건(한컴 단어사전 차용)이지요.

다음으로 사용하는 단어는 바로 가치 입니다. 이 단어는 주관 및 자기의 욕구, 감정이나 의지의 욕구를 충족시키는 것(네이버 두산백과사전)이라고 표현되어 있습니다만, 쉽게 설명드려 자신의 목적을 이루고자 할 때, 교환될 수 있는 화폐의 가치라고 말씀드릴 수가 있겠습니다.

경제학에서는 이렇게 정의하고 있습니다.

아담 스미스(Adam Smith)와 데이비드 리카도(David Ricardo)와 같은 18세기의 경제학자들은
가치가격을 구별해서 사용했습니다. 예를 들어 아담 스미스는 재화의 가치란 "사용가치(value in use)"를 의미하고, 가격은 "교환가치(value in exchange)"를 나타내는 것으로 구별했지요.


그럼에도 불구하고 교환가치는 무엇에 의해 어떻게 결정되어 지는가에 대해서는 설명되지 않았습니다. 예를 들어, 물은 사용가치가 높은 반면에 교환가치는 매우 낮습니다. 반대로 다이아몬드는 사용가치는 낮은 반면에 교환가치는 매우 높지요. (김철환교수, 아주대학교 경제학과) 이러한 의미로 가격과 가치는 항상 구분되어져 왔음을 말씀드리고자 합니다.

이제 본격적으로 우리 부동산업계에서는 과연 가격과 가치를 어떤 식으로 구분하는지에 대해 알아 보도록 하겠습니다.


1)   (PRICE)                                                                                         
 

"저기 저 빌딩은 얼마나 할까?"
"저기 저 빌딩은 며칠 전에 1000억에 ○○○○펀드로 팔렸다네.."
"나도 저런 빌딩을 사보고 싶다…."


요즘 신문지상에서 흔히 볼 수 있는 신문기사 내용이 회자되어 시내 우뚝 솟은 빌딩을 보며 우리는 언젠간 나도 빌딩을 소유할 수 있을꺼야라는 희망을 품고 부러워 합니다.(여러분 이 큰 빌딩의 펀드나 리츠지분을 사서 나도 소유주로 될 수 있다는 사실 아시죠? ^^ )


이럴 때 사용하는 숫자는 가격을 이야기 합니다.

부동산업에서 말하는 가격이란,

미국 CCIM(상업용 부동산 투자분석사협회)에서는
“Price refer either to the asking price or selling priceㅡthe dollar amount that actually was asked or offered for a property, either now or in the past.” 입니다.


즉, 부동산에 대하여 현재 또는 과거에 요구하고 제시된 매수호가 또는 매도가격이라는 것이죠. 이는 개인적인 가치평가를 대변하는 것이며, 감정평가사의 노력에 의한 좀 더 객관적이고 일반적인 가치평가라고는 할 수 없습니다. 그 만큼 주관적 의사에 의한 평가 결과값. 즉, 개인이 생각하고 목적하는 값이라는 말입니다. 더 나아가서 이 값으로 실제 시장에서 교환이 이루어 지는 값 또는 가격을 말한다는 말씀입니다.


2)   치 (VALUE)                                                                                       

저기 빌딩은 얼마의 가치가 있을까?”
저기 저 빌딩은 가치가 1,000억이라고 평가하던데..”
내가 소유하고 있는 빌딩은 1,000억원의 가치는 충분하다고 말하든데…”


주로, 부동산을 소유하고 있는 자나 소유를 원하는 자들이 대상 부동산 또는 빌딩을 보고 나름의 평가기준으로 평가하여 도출된 구매가능 금액의 적정성을 이야기 할 때 사용되는 말입니다.

미국 CCIM에서는 “Value traditionally is defined as the power of a good to command other goods or services when exchanged in the marketplace.” 라고 정의합니다.


즉, 시장에서 교환될 때, 다른 재화나 용역으로 교환할 수 있는 구매력을 이야기 합니다.


3) 비
  용
(COST)                                                                                          

저기 빌딩은 짓는데 얼마나 들었을까?”
저기 저 빌딩을 부수고 다시 지으려면 얼마나 들까?”


우리는 가격과 가치 외에도 비용(cost)”라는 말을 자주 사용하게 됩니다. 이때의 비용은 건물이 신축되어 완공되는데 소요되는 가격이라고 할 수 있겠습니다. 리모델링이나 신축, 개축 등 여러가지 상황에 따라 회자되는 가격인데요,

미국 CCIM에서는 “Cost is either the actual dollar amount paid for a property in the past or the past or the dollar amount needed to build or improve a property at a specific time.”이라고 정의하고 있습니다.


, 과거에 부동산 취득을 위해 지불했던 실제 금액이나 특정시기에 부동산을 신축 또는 개량하기 위해 소요되는 금액이라는 것이죠.

 
이렇듯 가격(price), 가치(velue), 비용(cost)의 단어는 같은 의미로 사용될 수 있으나, 감정평가 목적일 경우 각각은 완전히 다른 의미로 해석되며 가격, 가치 및 비용이 서로 동일한 값어치로 일치하는 경우는 현실적으로 거의 없음을 간과하지 않아야 됩니다.

예를 들어서 이런 경우라고 생각하시면 됩니다.

건물을 새로 신축하거나 개축하는데 소요되는 가격이 80억인데, 이 건물을 준공하고 나서는 시장에서 90억에 매각이 될 것이며, 이 건물이 임대가 완료되면 120억 정도로도 거래 될 것이라고 가정한다면 80억은 비용으로, 90억은 가격(또는 가치)으로, 120억은 가치(또는 가격)로써 의미되는데, 이때의 가치와 가격 그리고 비용은 서로 같다고 할 수 없음을 이해 할 수 있습니다.

 
그럼 부동산 자산관리 담당자는 상기 가격”, “가치”, “비용 중에서 어떤 의미의 단어를 더욱 많이 사용하고 있을까요?

 
바로 가치(VALUE)” 를 가장 많이 사용하고 있습니다.
이러한 가치의 종류로는 다음표와 같이 나누어 상황에 따라 사용하고 있습니다.

                  
또한 수익용 부동산에 있어 가치의 추정은 투자의사결정의 필수적 사항입니다. 투자자는 적정취득가격을 정해야 하고 자산보유자는 현시점 매각을 위한 적정매각가격뿐만 아니라, 장래의 계속 보유, 재금융(Refinancing) 또는 교환의 선택대안 검토를 위해 해당 부동산에 대한 현시점 가치를 추정할 필요가 있지요. 이럴 경우에 가치를 평가하는 방법은 아래의 세가지 방법을 혼용하고 있습니다.


오늘은 가격과 가치에 대한 의미의 구분과 가치의 종류 및 평가방법을 함께 알아봤습니다. 추운 겨울을 대비하기 위해 여러분들도 따뜻하고 건강한 겨울나기가 되셨으면 좋겠습니다. 그럼 다음 시간에 뵙겠습니다.


*사진 및 출처 : <Flickr>

 

김구성 |
한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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  1. 이아현 2013.12.03 16:07  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격과 가치와 비용의 차이를 잘 알게되었습니다.^^