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부동산 이야기/임대,임차

사무실 임대차 보증금, 많은게 좋을까? 적은게 좋을까?

사무실 임대차계약시 꼭 알아야할 용어 8가지에 대해 설명해드렸는데요. 기억하시나요? 못보신 분들은 아래 글을 먼저 읽어보세요. 오늘은 재밌는 사례를 가지고 임대보증금에 대한 개념을 설명해드리려 합니다. 

임대차 보증금

- 임대차 보증금은 말 그대로 보증을 해두는 담보금액입니다. 저희 집이 미아리인데, 얼마전 미아리고개를 지나다보니 <보증금 없이 월세만 내면 즉시 입주 가능>이란 간판이 보였습니다. 제 머리를 순간 강타한 생각은  '그러다 돈이 없어서 세입자가 월세를 못내면 어떻게 하려고 하지?' 라는 생각이었습니다. 보증금 없이 월세만 내는 곳에 입주하는 세입자는 영세한 경우가 대부분이고, 그러다보면 월세를 제 때 납부하기는 애초부터 무리가 따르기 때문이지요.

- 제가 그 건물에 들어가서 정말 보증금 없이 들어갈수 있냐고 상담을 받아보지는 않았지만, 아마 보증금 대신 다른 조건을 걸고 있었을 겁니다. 왜냐구요? 다들 돈벌려고 임대사업하는데, 보증금이 없이 세를 놓는다는 건 자선사업을 하겠다는 것과 같은 것이니까요.

그 만큼 보증금은 중요한 겁니다

보증금 없는 임대는 앙꼬없는 찐빵이고, 고무줄 없는 팬티입니다.(요즘은 고무줄 없는 팬티도 많지만요^^)

보증금은 보통 임대료에 10배죠. 임대료가 10만원이면 보증금은 100만원을 받아둡니다. 보증금을 10배로 하는 이유는 뭘까요? 쉽게 말해 임대료 못내도 10달간은 버틸수 있는 돈이고, 세입자 상황이 좋아지지 않으면 쫓아낼 기간인 셈이죠.

제 경험인데요. 세입자가 월세를 계속내지 못해서, 보증금을 깎아먹기 시작했죠. 주인은 하루빨리 세입자를 내보내고, 다른 세입자를 받기를 원했지만 세입자는 조금만 더 조금만 더 시간을 달라고 애원했죠. 그러다가 보증금이 꼴까닥 넘어가버렸습니다. 월세금액이 보증금을 넘어간거죠...근데 더 큰일이 발생했죠. 누가 보증금에 가압류를 걸고 들어온 겁니다. 당연한 결과죠. 월세도 못내는데 외부 사업은 오죽했을까요.

결론적으로 보증금은 건물주의 최소한의 담보금액입니다.

보통 임대인과 세입자는 서로 입장이 상반되잖아요. 예를들어 임대인은 임대료를 올리고 싶어하고 세입자는 내리고 싶어하듯이..^^

요즘은 월세를 내기가 만만치 않은 세상이잖아요. 은행이자율도 낮고 하니까, 세입자들은 나중에 계약이 끝나고 돌려받을수 있는 전세나, 보증금 비율을 많이 높이고 매달 발생하는 웰세는 줄이려고 합니다. 건물주인은 가만히 머리를 굴려봅니다.


월세를 많이 받고 보증금이 적으면
(1) 매달 받는 월세로 당장 좋긴 하지만
(2) 세입자가 월세 못낼 때, 보증금이 적어 불안해 집니다

보증금을 많이 받고, 월세가 적으면
(1) 매달 받는 월세가 적고, 많이 받은 보증금은 은행에 넣어둬도 이자가 적어 손해고
(2) 세입자 사업상 문제가 생겼을때 보증금을 많이 받아두었으니 편안히 있어도 되고...

세입자도 머리를 굴려봅니다.

월세를 많이 내고 보증금을 적게 내면
(1) 월세부담이 커서 부담되지만, 보증금에 목돈을 걸지 않아도 되죠.
(2) 당장 목돈이 있으면 이자가 싼 은행에 목돈 넣을 필요없이 나중에 찾아갈 보증금을 많이 거는게 유리하죠...

보증금을 많이 내고 월세를 적게 내면
(1) 월세 부담이 적어서 좋지만 목돈이 있어야 합니다.
(2) 맡겨둔 목돈을 나중에 쉽게 돌려 받을 수 있을지 걱정입니다.


ㅎㅎ 보증금 하나만 가지고도 이렇게 복잡한 관계도가 생깁니다. 건물주인은 매일 이런 일과 계산을 반복하는 사람들입니다. 무슨 뜻인지 이해가 되시나요? 건물주가 보증금을 많이 받아주는건, 세입자가 불안할 때 뿐입니다.

보증금에 관한 이야기가 많이 길어졌네요. 더 궁금한 점 이있으면 언제든 댓글로 질문해주세요^^

사진:영화 <매트릭스>의 한장면
양해기 | 한화63시티 LM팀 과장
안녕하세요. LM팀 양해기 과장입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 
  • 이성진 2011.03.23 18:57

    보증금없는 임대차 계약은 사실상 많이 이루어지고있습니다.

    물론 개인과 개인 거래에선 보기 힘들지만 법인과의 계약...

    소위말하는 외국에서 이루어지고있는 깔새개념이죠.

    외국인들은 대부분 기업에서 집을 구해주기때문에,,,,예를들어 월500만원의 월세집을 2년 계약시 선불로 120,000,000원(24개월분)을 미리 지불하고 ... 법은은 주인에게 근저당설정을하죠.

    한남동, 이촌동, 방배동, 연희동.... 외국인이많이 거주하는 곳에서는 이런식의 임대차계약이 많이 이루어지고 있습니다.

    우리나라도 점차적으로 전세" 제도가 없어질것 같은 불길한 조짐이...

  • 양해기 2011.03.29 13:10

    ㅎㅎ 좋은 정보 감사합니다. 임대료를 미리 다 낸다니, 임대인의 입장에선 "이 보다 더 좋을 순 없다"이겠군요.ㅋㅋ

  • 김구성 2011.04.10 21:08

    외국에서는 전세개념이 없고 월세 개념 뿐이죠? 이러한 외국인이 국내에 대규모로 들어왔던 IMF 무렵에 생긴 사례입니다....뭐 그전에 있었겠지만 어려웠죠...
    월세를 선호하는 외국인과 전세를 선호하는 국내 임대인간 협상(?)에 의해 체결된 결과라 하겠는데요, 외국인은 년간 월세금액을 첫 임대료 지급시 전액 지급합니다..
    그리고 이러한 케이스의 외국인들은 자기 회사에서 임대를 해 줌으로 가족과 함께 입국한
    사람은 가족의 생활환경까지 고스란히 중개인에게의뢰하기도 하죠... 그래서 위에 언급된
    동네에 있는 부동산중개업자들은 임대부터 시작해서 애들의 학교 편입등을 포함해서 갖가지 편의시설이나 필요 서비스등을 원스톱으로 제공하는 패키지 서비스로 중개업 성업중입니다..

    그러나
    제개인적인 견해로는 국내에서 이러한 사례보다는 보증부 월세조건이 더욱 활성화 될 것이라는 견해입니다. 현재 주택 임대차 계약에서도 이런 선례의 조짐이 보이고 있음을 지면에서 확인할 수 있겠습니다..

    • BlogIcon 리얼로그 2011.04.11 07:21 신고

      구성님, 좋은 댓글 감사드립니다. 월세가 활성화되면 세입자 측면에서는 아무래도 부담이 더 갈 것 같다는 생각이 들기도 해요. 집이나 사무실을 임대하는 부분은 서민들에게는 삶의 터전을 안정적으로 마련하는 것인데, 이에 따른 세입자 보호대책도 잘 마련되면 좋겠군요. ^^

  • 양해기 2011.04.11 10:33

    외국에 많이 가보지 않아 잘 모르겠지만, 월세를 미리낼수 있는 것은 외국에서의 이자율과도 관련이 있을듯 싶습니다. 외국에는 이자수익이 거의 없다보니, 사무실을 구할때 전체 전세를 선호 합니다. 이자율을 낮게 전환해도 오히려 그게 더 이익이니까요. 하지만 전세금이 많이 상승되니까. 근저당 설정을 필수로 요구하게 되죠.

  • 익명 2011.08.27 15:01

    비밀댓글입니다

    • BlogIcon 리얼로그 2011.09.27 18:25 신고

      답변이 늦어 죄송합니다~

      임대보증금은 임대인의 권리를 보호하기 위해 있는 것입니다. 월세 미납 차감이 먼저입니다. 임차인의 상태를 보니 자금상태가 좋지 않아보입니다. 임대료 납부지연 등 결국 문제가 발생될 확률이 높습니다. 1년 있다 보증금 천만원이 들어오지 않으면 계약위반임으로 해지가 가능할 것으로 보이나, 현재 잦은 미납으로 그전에 문제가 발생될 조짐이 보입니다. 법무사와 상의하셔서 임대료 미납시 독촉 공문, 내용증명 등을 보내시며 미리 준비하시는게 좋을 것 같습니다.