오늘 좋은 자료가 제 손에 입수되었습니다.

바로 “집합건물법 해석사례집” 인데요. 법무부(2010년도)에서 발간한 자료입니다.

집합건물은 항상 알면서도 어려운 분야이지요.
더욱이 건물관리 담당자에게는 항상 많은 공부를 해야 하는 분야이기도 합니다. 그래서 오늘은 간략히 집합건물과 관련한 중요한 내용들을 몇 차례에 걸쳐서 포스팅 해볼까 합니다. 물론 이 자료에서 발췌하여 좀 더 쉽게 설명해 드리겠습니다. (출처 법무부 2010년 집합건물법 해석사례집)

구분소유

오늘은 그 첫번째 포스팅으로 집합건물의 전제조건인 '구분소유'와 관련된 내용을 정리해 보겠습니다.
관련법은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”입니다. 이법을 간략히 “집합건물법”이라고도 약칭하기도 합니다.

부동산에는 몇가지 법칙이 있습니다. 그 중에 '일물일권주의(一物一權主義)' 라는 대전제가 있지요. 이 말의 뜻은 곧 이러합니다. 
' 하나의 물건(부동산을 지칭)에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것을 원칙이므로 1동의 건물은 하나의 소유권 대상이다'라고 풀이 할 수 있겠습니다. 그러나 집합건물법에서는 1동의 건물의 각 부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 소유권(이때의 소유권을 '구분소유권'이라 함)의 목적이 될 수 있음 규정하고 있지요. 하나의 건물 내에 구조적으로 구분된 부분이 독립적으로 사용할 수 있을 때 즉, 내가 살아가는데 먹고 자고 화장실 가고 하는 모든 문제가 타인과 관계없이 나의 의지대로 이루어 질 때 구분소유로 집합건물이 될 수 있습니다. (대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결)

그러나 옛날에 대법원은 1995. 6. 9 선고 94다 40239 판결문에서 '(중략) 각 점포의 경계나 특정을 위한 칸막이나 파단시설 등이 설치되어 있지 않고 다만 건물의 내부 바닥에 페인트로 선을 그어 장방형으로 된 500개의 점포와 통로로 구획되어 있는 어시장 건물 내의 각 점포는 어시장으로 사용되고 있다는 이용상의 특성을 감안하여도 구조상의 독립성을 갖추었다고 볼 수 없으므로 독립한 소유권의 객체로 인정할 수 없다.'고 판시하고 있습니다.

이 경우는 이용상의 독립성은 인정되더라도 구조상의 독립성을 갖추지 않는 다면 구분 소유권을 인정하지 않겠다는 의미이며, 다수의 소유자가 각 지분을 가지고 공유하는 단일한 건물로 취급되며 집합건물은 될 수 없다라는 의미입니다만, 법도 현 시대상을 반영하여 개정되므로 현재는 아래와 같이 개정되어 적용하고 있습니다.

2003년 7월 18일 “집합건물법” 제 1조2(상가건물의 구분소유) 의 신설된 후, 위 시장건물로 동일하게 예시하여 바닥에 명확하고 굳건하게 경계를 표시해 두고서, 건물번호 표지를 부착하면 집합건물의 구분소유로 인정해 주도록 하고 있습니다. 바로 한동안 꽤나 유행했던 동대문 쇼핑몰의 일명 쪽분양도 이렇게 법 개정 이 후에 소유권을 취득하게 되었습니다.

좀 더 추가해서 설명드리자면, 집합건물법에 따른 구분소유권의 목적물(전유부분)이 되기 위해서는 구조적 독립성과 이용상 독립성을 갖추어야 하나(법 제1조), 예외적으로 집합건물법 제1조의2의 요건(용도. 경계표지, 건물번호표지, 면적)을 갖추고 이용상 독립하여 사용할 수 있을 때에는 경계벽 등 구조적으로 독립되지 않더라도 구분소유권의 목적물로 할 수 있습니다. 그러나 집합건물법 제1조의2의 요건(용도. 경계표지, 건물번호표지, 면적)을 갖추지 않았음에도 불구하고 경계벽도 없는 등 구조상 독립되지 않았을 경우에는 집합건물로 인정할 수 없다는 게 판례라는 말씀입니다.

Q. 고시원의 각 실을 구분등기 할 수 있을까요?

고시원의 각 실을 구분등기 할 수 있는지에 대한 여부가 궁금해 집니다. 뭐 아무런 용도라도 상관없이 고시원 형태 등의 구조로 이루어진 건물에 대한 구분등기 될 수 있느냐 하는 문제입니다. 앞서 말씀 드렸듯이 등기는 곧 소유함을 이야기 하지요. 따라서 많은 금전적 비용을 투자하기 때문에 부동산의 각종 지식은 상당히 중요하게 알고 계셔야 한다고 수차례 말씀 드렸었죠?

법무부는 이렇게 답변하고 있습니다.
집합건물법상 구분소유권이 성립하기 위해서는 구분건물(전유부분)의 객관적 요건으로서 [구조상 독립성]과 [이용상 독립성]을 갖추어야 하며, 각 부분이 독립하여 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 맞게 이용되어 지거나 또는 부동산 상품으로 거래 될 수 있어야 합니다. 따라서 위 예시인 고시원의 경우에는 집합건물법 제1조의 구분건물로서의 용도에 대한 제한이 없으므로 사안의 건물이 해당 용도로서 독립적으로 이용될 수 있는지의 여부와 구조적으로도 독립되어 있는지 여부는 “소관 관청에서 판단하도록 하고 있다”

조금 애매하다고 생각되지만, 법에서는 어떠한 특정 사용용도를 집합건물의 용도로 규정하지 않았기 때문에 사용할 용도와는 관계가 없으며, 건축주가 신축건물 사용용도에 대한 명확한 의사표현을 가지고 관할관청에서 준공검사 신청시 신청용도에 대해 집합건물이다 아니다를 판단할 수 있다라는 의미입니다.

건축주가 신축건물에 대하여 객관적 요건으로서 [구조상 독립성]과 [이용상 독립성]을 갖추어 놓고서도 임대사업용으로 사용하기 위해 준공검사 신고하느냐, 분할해서 분양(매각)하여 수익을 취할 것을 목적으로 신고하는냐에 따라 관할관청이 검사하여 판단할 수 있다는 것이죠.

끝으로 한가지 더,

이렇게 구분하여 집합건물로 구분하였지만, 이 전유부분을 여러 개 합병되어 질 경우에는 어떻게 할까요? 이때 합병하는 전유부분의 소유자는 반드시 동일해야 하는 것은 아닙니다. 다만 합병이 되면 각각 1개의 전유부분을 소유하던 구분소유자는 1개의 전유부분을 지분별로 공동 소유하고 있다라고 법에서는 판단하며 이런 경우에 지분소유자 전원이라고 한다면 합병에 의한 집합건축물대장의 변경등록을 신청해야 할 것이며(법 제57조) 건물등기부도 개별 구분소유가 아닌 지분소유로 변경해야 할 것입니다. 그러나 합병되어지는 전유부분의 수가 일부이면 그 합병부분만의 지분등기로 변경해야 하며 타부분은 변경할 수 없습니다.

오늘은 집합건물과 관련하여 구분소유에 대한 개념 정리를 해보았네요. 다음 시간에는 좀 더 구체적으로 집합건물에 대해서 사례를 알아보도록 하겠습니다.  ^^


출처 : 플리커<Mark Strozier>

 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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