기록적인 최장기 장마 기간 이후 찌는듯한 폭염을 겪고 있는 요즘입니다. 아마도 우리의 아름다운 사계절이 점점 변화되어 아열대성 기후 지역군으로 변화되고 있음을 절절히 느끼고 있습니다. 이런 날씨에 독자분들의 더위 피해 없이 건강하게 여름 나시기 바랍니다.


오늘은 제가 현업 실무담당 때의 일화를 빗대어 다소 생소한 용어를 설명 드리고자 합니다. 바로 “수도권정비계획법”에서 나오는 “과밀억제권역”, “성장관리권역”, 그리고 “자연보전권역” 이 되겠습니다.

2001년경, 평촌에 신축사옥을 준공할 예정이었습니다. 따라서 저는 주변지역에 산재해 있던 임차사옥들에 입점한 각 영업소(현재 지점이라 칭하고 있죠. ^^) 들과 주변 자가사옥에 있던 영업소들을 검토하여 구분한 후 신축사옥으로 영업소들을 이전시키고자 이전 가능성에 대해 검토를 했었습니다. 당시 보고서의 제목은 “신축사옥 사용계획 수립”이었던 것으로 기억하고 있습니다. 신축사옥에 대해 어떻게 사용할 것인가를 염두에 두고 면적에 대한 최유효 이용을 위한 효율적 계획을 수립함이 목적이었죠. 신축사옥에 대해 PM’er 들은 우선 검토해야 할 사항들이 몇 가지가 있습니다.


신축사옥 필수 검토사항

첫 번째는 Stacking Plan을 수립해야 합니다.
사옥의 연면적은 곧 임대했을 경우에 수익할 수 있는 임대면적과 동일하므로 공용부분, 전용 부분에 대한 명확한 이해와 구분이 필요로 하지요.

두 번째는 사용용도의 확정입니다.
사옥 내부에 당사의 면적으로 얼마나 사용할 것인가를 먼저 결정해야 하고 그 이후 잔여면적에 대한 임대계획을 수립하는 것이지요. 우선 이 경우에는 선행되어야 할 임대기준가격 책정이 우선적 결정돼야 하겠습니다만, 당사 내부 사옥용도로 전용되는 부분과 외부 임대용도로 사용되는 부분에 대한 수입 계획이 동시에 수립해야 할 것이기에, 무엇보다도 신축사옥을 얼마나 내부용도로 사용할 것인가를 확정 지어야 하겠습니다. (이 부분에 대해서는 추후 별도로 말씀드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.)

그런데 여기서 문제가 발생했습니다.
신축사옥으로 이전 시 지방세법 제13조에 의거하여 과밀억제권역 내 법인의 설치, 지점의 설치, 법인의 이전(전입)에 따른 법인등기 時 및 설립/설치/전입 후 5년 이내 취득하는 부동산 등기와 관련하여 등록세 중과세(그 당시에는 등록세의 3배)가 해당함을 확인하였습니다.
정말 난감하지 않을 수 없었습니다.
신축사옥 준공을 6개월 앞둔 상황에서 자칫 영업소들을 이전시키지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 것이죠. 심지어는 준공한 신축건물에 당사 영업소를 입점시켜 사용하지 않고 외부 임대로 전환했다가 5년 뒤에 당사 영업소를 입점시킬 수도 있다는 결론이죠.

다행스럽게도 영업소가 많았던 관계로 당시에 5년이 지난 영업소들만 입점시키고 개소한 지 5년이 되지 않은 영업소들은 부득이 임차사옥을 계속 사용하도록 해서 마무리되었던 것으로 기억하고 있습니다. 이 부분에서는 2001년도 버전이므로 지금과는 다소 차이가 있을 수도 있음을 말씀드립니다.


'수도권정비계획법'에 의한 권역 구분

자 그럼 본격적으로 법인 부동산 관리담당자인 PM’er 들이 알고 있어야 할 “수도권정비계획법” 의 권역에 대해서 간단히 말씀드리겠습니다. 이 권역은 “과밀억제권역”, “성장관리권역”, “자연보전권역”으로 구분하고 있습니다. 각 권역의 설명은 아래 출처에 공지된 내용으로 설명해 드리겠습니다.
1) 과밀억제권역
수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위해 구분한 권역의 하나로 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말한다. 과밀억제권역은 학교, 공공청사, 연구시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설, 공업지역의 지정 허가, 인가, 승인 등을 제한한다. 다만 국민경제의 발전과 공공복리의 증진을 위하여 필요할 때는 대통령령으로 정하는 학교 또는 공공 청사의 신설 또는 증설이나 서울특별시·광역시·도 별 기존 공업지역의 총면적을 증가시키지 않는 범위에서 공업지역을 지정할 수 있다. 이 권역의 지역에서 건축이나 용도변경을 하려면 건축비의 10%를 과밀부담금을 내야 한다. 징수한 부담금은 광역·지역발전특별회계에 50%, 징수한 건축물이 있는 시도에 50% 귀속시킨다. 서울특별시, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역은 제외)가 지정되어있다. 관련법은 수도권정비계획법이다.

2) 성장관리권역
수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위해 구분된 권역 중 하나로 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역을 말한다. 성장관리권역에서는 성장관리권역이 적정하게 성장하도록 하되, 지나친 인구집중을 초래하지 않도록 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설·증설이나 그 허가 등이 금지된다. 관계 행정기관의 장은 성장관리권역에서 공업지역을 지정하려면 대통령령으로 정하는 범위에서 수도권정비계획으로 정하는 바에 따라야 한다. 지정된 지역은 동두천시, 안산시, 오산시, 평택시, 파주시,남양주시(와부읍 등 일부만 해당), 용인시(신갈동 등 일부만 해당), 연천군, 포천시, 양주시, 김포시, 화성시, 안성시(가사동 등 일부만 해당), 인천광역시중 강화군 등 일부만 해당), 시흥시 중 반월특수지역이다. 근거법은 수도권정비계획법 및 수도권정비계획법 시행령이다.

3) 자연보전권역
한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역을 말한다. 이 권역 안에서 ① 택지, 공업 용지, 관광지 등의 조성을 목적으로 하는 일정규모 이상의 사업, ② 학교, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설은 허가를 받을 수 없다. 해당 지역은 이천시, 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면만 해당), 용인시(김량장동 일부 해당), 가평군, 양평군, 여주군, 광주시, 안성시(일죽면 등 일부만 해당)이다. 관련법은 수도권정비계획법이다. 

과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위

과밀억제권역

성장관리권역

자연보전권역

서울특별시

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다)

의정부시

구리시

남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)

하남시

고양시

수원시

성남시

안양시

부천시

광명시

과천시

의왕시

군포시

시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

동두천시

안산시

오산시

평택시

파주시

남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다)

용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리·죽릉리·학일리·독성리·고당리·문촌리만 해당한다)

연천군

포천시

양주시

김포시

화성시

안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리·당목리·칠장리 및 삼죽면 마전리·미장리·진촌리·기솔리·내강리만 해당한다)

인천광역시 중 강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지

시흥시 중 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)

이천시

남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다)

용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리만 해당한다)

가평군

양평군

여주군

광주시

안성시(일죽면, 죽산면 죽산리·용설리·장계리·매산리·장릉리·장원리·두현리 및 삼죽면 용월리·덕산리·율곡리·내장리·배태리만 해당한다)


법인부동산의 업무에서는 매우 다양한 법적 지식을 소유하고 있어야 합니다. 이처럼 본점이나 주사무소의 사업용 부동산(본점이나 주사무소용 건축물을 신축하거나 증축하는 경우와 그 부속토지만 해당한다.)을 취득하는 경우, 또는 과밀억제권역에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우를 포함하여, 신축건물 사용계획을 수립함에서는 상기와 같은 부동산 등록세의 중과 대상임을 전제하여 검토하여야 함을 기억해야 추후 온전한 검토가 이뤄진다는 점을 강조 드립니다. 그럼 다음 블로그 포스팅의 주제는 또 어떤 사례를 가지고 말씀들일지 고민입니다만, 보다 더 유익한 사례와 지식을 바탕으로 포스팅하도록 노력하겠습니다. 무더운 여름, 건강하게 나시기 바랍니다. 감사합니다.


*출처 : 한화63시티, 플리커<aka kryptos5>, 부동산용어사전 

 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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