지난번 물권과 관련된 포스팅 주제를 이어서 오늘은 전세권과 대항력을 포함한 확정일자에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
앞 선 포스팅 글에서도 강조를 했듯이 일상생활 속에서 나의 소중한 부동산 재산을 지킬 수 있도록 사례를 들어 물권에 대해 설명 드리고 있는데요, 저희들처럼 기업 부동산 또는 투자용 부동산을 전문적으로 취급하는 사람들께서는 좀 더 전문적인 기관의 도움을 받아 집중 교육을 받으셔야 함을 전제 드립니다.
저 역시 제가 보유한 재산을 정리해 보면 90%가 부동산 즉, 소유한 아파트 딸랑 한 채(?) 뿐입니다. 그러니 제가 가진 부동산을 어떻게 활용할 것인가에 초점을 맞춰 놓고 있지만, 아직 집을 소유하지 못한 분들은 내가 살고 있는 임대주택의 전세보증금을 어떻게 하면 이 집에서 이사 나갈 때 온전하게 받아 나갈 수 있는가? 가 최대 관심사 일 것입니다.
왜냐하면 내가 가진 재산의 매우 중요한 부분이기 때문이지요. 그런데 이 전세보증금이 집주인의 사정에 의하여 집이 경매로 넘어가게 될 때는 내 생때같은 전세보증금을 제대로 지켜낼 수가 없을 수도 있기에 더욱 관심을 가지고 공부해 두셔야 할 것으로 보입니다. 그러면 구체적인 내용을 알아볼까요?^^
먼저 확정일자는 앞선 글(전세주택의 확정일자 중요성)에서도 언급이 되었습니다만, 다시 말씀 드리면, 주택임대차보호법에 근거하여 공식적으로 임차인의 전세보증금에 대한 안전장치를 걸어 둔 조치라 할 수 있겠습니다.
일단 확정일자는 이사하여 ①입주를 완료하고 – 주택을 점유한다” 라고 설명할 수 있습니다 – 동사무소에서 ②전입신고를 완료함과 동시에 동사무소에서 ③확정일자를 받을 수 있습니다. 그러면 그에 따른 법적 효력은 익일 0시부터 효력을 가질 수 있지요.
①과②를 완료하시면 법에서 “대항력”을 가진다라고 말하는데 이는 임대차 계약기간이 만료될 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 생기며, 임차보증금을 반환 받을 때 까지 집을 비워주지 않아도 될 권리가 보장됩니다. 단 경공매로 인한 경우에는 법에서도 일정 범위까지만 보장해 줄 수 있으므로 너무 과신하면 안되겠지요? 만약 경매나 공매로 집이 처리될 경우에는 배당요구 종기일까지 배당요구를 통해 전세보증금을 반환 받을 수 있도록 되어 있으나, 등기부등본상 근저당, 가압류, 가등기 등의 등기일보다 전입일자가 앞선 선순위 임차인이라면 전세금에 대한 배당을 받을 수 있지만, 등기일보다 늦은 후순위 임차인이라면 등기순서대로 배당을 수령하게 되어, 여기에서 나의 생때 같은 전세보증금을 온전하게 100% 보전할 수 없는 경우도 발생될 수 있기에 설명 드리는 것입니다.
그러나 법에서는 이러한 보증금에 대해서 소액임차인을 위해 보장받을 수 있는 최소한의 금액을 보장 [주택임대차보호법시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)]하고 있습니다. 이법의 취지가 소액임차인을 보호하기 위함이 가장 큰 목적임으로 서울시내 보증금 보장범위가 7,500만원(2010.07.26일자 개정)이내로 한정되어 있는 소액임차인에 한하여 후순위 임차인이라도 최소한 2,500만원(최우선변제금)은 낙찰가 50% 범위내에서 보장을 받을 수 있습니다.
[법 적용 대상 보증금 및 최우선변제금 범위]
전세권은 앞서 말씀드린 것처럼 등기부등본세 등기하여 권리를 주장할 수 있는데요.
먼저, 임대인의 승락이 필요합니다. 임대인의 승락에 따라 임대인이 보유하고 있는 부동산 등기권리증과 인감등의 서류등으로 전세금과 존속기간, 위약금이나 배상금, 그리고 전세권처분금지등의 약정이 있는 경우를 포함한 내용을 등기하여 완료합니다. 또한 이는 건물에만 한정하여 설정할 수 있으며, 실무에서는 점유하여 사용하고 있는 면적이 정확하게 기재되도록 하고 있습니다. 다시 말해서 권한의 범위를 내가 임차한 면적에 대한 부분만 콕 꼬집어서 설정하고 그 범위 외에는 설정을 주장할 수가 없다는 말입니다. (토지는 제외) 전세권 설정기간은 법에서 최대 10년을 넘지 못하게 설정할 수 있지만, 그 범위내에서 당사자간의 합의로 갱신할 수 있으며, 이 기간중에 전세금의 증감이 발생되면 경정등기로 후순위 이해관계자의 동의하에 부기등기로 변경할 수 있습니다. 전세권은 물권이므로 전세기간 만료후 임대인이 전세보증금을 반환해 주지 않을 경우 다른 절차없이 바로 경매청구가 가능합니다.
확정일자의 경우는 채권이므로 전세금반환청구소송을 우선 진행한 후 승소장을 가지고 경매를 실시할 수 있습니다. 이 경우 전세권보다 2~3달이 더 소요되겠죠? 그러나 근본적 효력은 동일합니다만, 전세권경우에는 건물에 한정되어 보장되므로 땅값이 대부분인 노후된 집합건물에서 경매하게 되면 금액적으로 의미가 없게 됩니다. 따라서 법인 담당자들은 임차 사무실에 대한 보호조치로 전세권보다는 근저당권을 많이 활용하고 있다는 점을 알려드립니다.
오늘은 대항력을 보유한 확정일자와 전세권을 비교 설명해 보았는데요.
개인 임대주택에서는 집주인이 전세권설정에 별로 긍정적이지 않고 비협조적이니 동일한 효력을 보유한 확정일자를 받아 두시는 것이 매우 간편하고 효과적일 수 있습니다. 전세권설정과 확정일자 중 어느쪽이 유리한가에 대해서는 한마디로 결론짓기가 어렵습니다. 개인의 사정을 정확하게 구분 짓고 전문가의 판단을 참고하여 결정하심이 좋을 듯 하지만, 확정일자를 받아 두는 것을 기본으로 생각하시는 것은 잊지 말아주세요.^^
*사진출처 : 한화63시티,플리커<Matt Peoples,Images_of_Money>
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
□ 임차업무 및 채권관리
□ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
□ Asset (REITs, Fund) / Property Management
□ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)
앞 선 포스팅 글에서도 강조를 했듯이 일상생활 속에서 나의 소중한 부동산 재산을 지킬 수 있도록 사례를 들어 물권에 대해 설명 드리고 있는데요, 저희들처럼 기업 부동산 또는 투자용 부동산을 전문적으로 취급하는 사람들께서는 좀 더 전문적인 기관의 도움을 받아 집중 교육을 받으셔야 함을 전제 드립니다.
저 역시 제가 보유한 재산을 정리해 보면 90%가 부동산 즉, 소유한 아파트 딸랑 한 채(?) 뿐입니다. 그러니 제가 가진 부동산을 어떻게 활용할 것인가에 초점을 맞춰 놓고 있지만, 아직 집을 소유하지 못한 분들은 내가 살고 있는 임대주택의 전세보증금을 어떻게 하면 이 집에서 이사 나갈 때 온전하게 받아 나갈 수 있는가? 가 최대 관심사 일 것입니다.
왜냐하면 내가 가진 재산의 매우 중요한 부분이기 때문이지요. 그런데 이 전세보증금이 집주인의 사정에 의하여 집이 경매로 넘어가게 될 때는 내 생때같은 전세보증금을 제대로 지켜낼 수가 없을 수도 있기에 더욱 관심을 가지고 공부해 두셔야 할 것으로 보입니다. 그러면 구체적인 내용을 알아볼까요?^^
1. 대항력과 확정일자
먼저 확정일자는 앞선 글(전세주택의 확정일자 중요성)에서도 언급이 되었습니다만, 다시 말씀 드리면, 주택임대차보호법에 근거하여 공식적으로 임차인의 전세보증금에 대한 안전장치를 걸어 둔 조치라 할 수 있겠습니다.
일단 확정일자는 이사하여 ①입주를 완료하고 – 주택을 점유한다” 라고 설명할 수 있습니다 – 동사무소에서 ②전입신고를 완료함과 동시에 동사무소에서 ③확정일자를 받을 수 있습니다. 그러면 그에 따른 법적 효력은 익일 0시부터 효력을 가질 수 있지요.
①과②를 완료하시면 법에서 “대항력”을 가진다라고 말하는데 이는 임대차 계약기간이 만료될 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 생기며, 임차보증금을 반환 받을 때 까지 집을 비워주지 않아도 될 권리가 보장됩니다. 단 경공매로 인한 경우에는 법에서도 일정 범위까지만 보장해 줄 수 있으므로 너무 과신하면 안되겠지요? 만약 경매나 공매로 집이 처리될 경우에는 배당요구 종기일까지 배당요구를 통해 전세보증금을 반환 받을 수 있도록 되어 있으나, 등기부등본상 근저당, 가압류, 가등기 등의 등기일보다 전입일자가 앞선 선순위 임차인이라면 전세금에 대한 배당을 받을 수 있지만, 등기일보다 늦은 후순위 임차인이라면 등기순서대로 배당을 수령하게 되어, 여기에서 나의 생때 같은 전세보증금을 온전하게 100% 보전할 수 없는 경우도 발생될 수 있기에 설명 드리는 것입니다.
그러나 법에서는 이러한 보증금에 대해서 소액임차인을 위해 보장받을 수 있는 최소한의 금액을 보장 [주택임대차보호법시행령 제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)와 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)]하고 있습니다. 이법의 취지가 소액임차인을 보호하기 위함이 가장 큰 목적임으로 서울시내 보증금 보장범위가 7,500만원(2010.07.26일자 개정)이내로 한정되어 있는 소액임차인에 한하여 후순위 임차인이라도 최소한 2,500만원(최우선변제금)은 낙찰가 50% 범위내에서 보장을 받을 수 있습니다.
2. 전세권
전세권은 앞서 말씀드린 것처럼 등기부등본세 등기하여 권리를 주장할 수 있는데요.
먼저, 임대인의 승락이 필요합니다. 임대인의 승락에 따라 임대인이 보유하고 있는 부동산 등기권리증과 인감등의 서류등으로 전세금과 존속기간, 위약금이나 배상금, 그리고 전세권처분금지등의 약정이 있는 경우를 포함한 내용을 등기하여 완료합니다. 또한 이는 건물에만 한정하여 설정할 수 있으며, 실무에서는 점유하여 사용하고 있는 면적이 정확하게 기재되도록 하고 있습니다. 다시 말해서 권한의 범위를 내가 임차한 면적에 대한 부분만 콕 꼬집어서 설정하고 그 범위 외에는 설정을 주장할 수가 없다는 말입니다. (토지는 제외) 전세권 설정기간은 법에서 최대 10년을 넘지 못하게 설정할 수 있지만, 그 범위내에서 당사자간의 합의로 갱신할 수 있으며, 이 기간중에 전세금의 증감이 발생되면 경정등기로 후순위 이해관계자의 동의하에 부기등기로 변경할 수 있습니다. 전세권은 물권이므로 전세기간 만료후 임대인이 전세보증금을 반환해 주지 않을 경우 다른 절차없이 바로 경매청구가 가능합니다.
확정일자의 경우는 채권이므로 전세금반환청구소송을 우선 진행한 후 승소장을 가지고 경매를 실시할 수 있습니다. 이 경우 전세권보다 2~3달이 더 소요되겠죠? 그러나 근본적 효력은 동일합니다만, 전세권경우에는 건물에 한정되어 보장되므로 땅값이 대부분인 노후된 집합건물에서 경매하게 되면 금액적으로 의미가 없게 됩니다. 따라서 법인 담당자들은 임차 사무실에 대한 보호조치로 전세권보다는 근저당권을 많이 활용하고 있다는 점을 알려드립니다.
오늘은 대항력을 보유한 확정일자와 전세권을 비교 설명해 보았는데요.
개인 임대주택에서는 집주인이 전세권설정에 별로 긍정적이지 않고 비협조적이니 동일한 효력을 보유한 확정일자를 받아 두시는 것이 매우 간편하고 효과적일 수 있습니다. 전세권설정과 확정일자 중 어느쪽이 유리한가에 대해서는 한마디로 결론짓기가 어렵습니다. 개인의 사정을 정확하게 구분 짓고 전문가의 판단을 참고하여 결정하심이 좋을 듯 하지만, 확정일자를 받아 두는 것을 기본으로 생각하시는 것은 잊지 말아주세요.^^
*사진출처 : 한화63시티,플리커<Matt Peoples,
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
□ 임차업무 및 채권관리
□ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
□ Asset (REITs, Fund) / Property Management
□ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)
