이번 포스팅은 물권 중에서도 실생활 속에서 가장 유용하게 쓰일 수 있는 전세와 관련된 물권을 살펴 보도록 하겠습니다

 


통상적으로 본인소유의 주택을 구입하여 소유하기 전에, 우리들은 임차인의 입장에서 타인소유의 주택을 임대하여 사용하고 있습니다.  왜냐면 집을 구입하기 위해서는 그 만큼 시간과 경제적인 형편이 필요함으로 전세살이 경험을 부득이 겪게 되는데요.

2012. 12. 25
일자 아주신문 기사에서는 서울의 평범(?)한 직장인이 5년간 월급 한푼 사용하지 않아야 99(30) 전세집을 마련할 수 있다라고 보도하고 있을 만큼, 지금의 우리 직장인들은 주거 비용에 엄청 많은, 아니 거의 대부분의 재산을 묻어 둔다라고 할 수 있을 만큼 자가소유 주택을 중요시 하고 있음이 사실입니다.

이러한 소중한 재산을 아무렇게나 취급할 수는 없는 일이지요. 그러면 독자들의 보다 더 쉬운 이해를 위해 임대주택 재계약사례를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

서울 최고아파트 105 2301호에 대하여, 전주에 거주하는 임대인 A씨와 임차인 B씨간  2011.6.1 ~ 2013.5.30 까지의 임대차 계약이 종료되어 재계약을 추진코자 한다. 임차인 B씨는 최초 임대차 계약시 확정일자를 받아둔 상태이다. 그러나 재계약 한달 전 동생 C가 신규계약서를 작성하자고 통보가 왔고 임차인B씨는 이에 대하여 질문하고 있다.

 
   1) 신규 계약서 작성시 임차인 B가 받아둔 확정일자의 효력은?

       2) 임대인 A의 동생인 C씨가 재계약을 추진할 수 있는가?

       3) 동생 C는 재계약을 다시 신규계약서로 작성을 요구하고 이에 응해야 하는가?

       4) 재계약 통보시점은 적절한가?

       5) 부동산 중개업자의 개입 없이 계약서 작성이 가능한가?

상기 사례에 있어서 저는 임차인 입장에서 글을 작성하도록 하겠습니다.

임대인보다는 임차인이 사회적 약자임에는 분명하고요, 글을 포스팅하는 취지와 독자층의 대다수가 임차인이라는사실이 감안하여 임대인 보다는 임차인의 입장이 이 글의 목적과 어느 정도는 부합한다고 볼 수 있으니 임차인 입장에서 답변을 드려보도록 하겠습니다
.

제일 먼저 임차인은 재계약이나 계약해지시에 가장 중요한  사실에 대해 먼저 해결해야 합니다.
그게 바로 내 보증금의 안전한 회수가 가능한가 입니다.


1) 확정일자의 정의와 효력


확정일자의 사전적 의미는 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자”(네이버 법률 국어사전)이라고 서술되어 있습니다.

우리는 이러한 날짜가 왜 중요한지에 대해 먼저 알려면 주택임대차보호법상에서 임차인을 보호하기 위한 규정들을 아셔야 합니다.
 
주택에서의 임차인은 주택의 인도와 함께 거주지 주민센터에 주민등록만 신고하더라도 타인(3)에게 대항할 수 있는 권리가 발생됩니다. , 신고한 날 다음날부터 효력이 발생되는 거죠 (주택임대차보호법 제3조 대항력등) 근데 여기에다 거주지 주민센터(,,면사무소나 공증사무소나 법원등기소 등에서도 유효함)에서 신분증과 임대차계약서를 지참하고 확정일자 날인요청하면 날인을 받을 수 있는데요. 이렇게 임대주택에 이사를 완료하고 거주지 이전 신고를 마친 후 확정일자까지 받은 임차인, 다시 말씀드려서 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 우선변제권을 부여 받습니다. 이 우선변제권은 내가 살던 임대주택이 경매로 인해 처분이 될 경우, 확정일자를 기준으로 그 이후에 설정된 각종 채권자(일명 후순위 채권자)보다 앞서 내 임대보증금을 낙찰대금에서 돌려 받을 수 있게 된다는 말씀입니다.

, 여기서 날짜가 중요한데요. 효력은 임대주택에 이사가 완료되고 거주지 전입신고와 확정일자가 동시에 완료되더라도 익일 0시부터 우선변제권이 효력 발생된다는 사실을 꼭 명심해 두시기 바랍니다.

따라서 이 사례에서는 임차인 B씨는 신규 임대차 계약서를 작성할 때는 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아두거나, 구계약서를 절대 보관해야 합니다. 그러나 계약기간부터 현재까지 본 목적물, 다시 말씀드려 살고 있는 아파트에 임대인이 추가하여 근저당을 설정하지 않았다는 전제 조건이 필요합니다. 물론 근저당이 새로이 설정되어 있다면, 신규 계약서는 안쓰는 것이 좀더 유리할 것이라고 생각합니다.

2) 대리인의 계약 체결


이 문제는 좀 복잡합니다.

현재 이 사례에서는 최초 임대차 계약시 임대인 본인이 서울에서 직접 계약을 체결하였으며 그 자리에서 임차인 B씨는 동생 C를 직접 확인 하였으며, 이에 임대인 A씨의 위임장과 인감증명서를 임차인 B씨가 확보한 상태입니다.


따라서 임의대리인인 C씨는 임대차 계약을 A씨로부터 위임 받아 B씨와 계약을 체결할 수 있습니다.

3) 임대차 계약 종료시 신규임대차 계약서의 체결여부


임대차 계약이 종료됨으로써 임대인 A (또는 동생C)는 신규계약 체결을 요구할 수 있습니다.



4) 재계약의 통보시점


주택임대차보호법에서는 임대차 기간등에 대해서 기간이 없거나 최소 1년으로 보고 있습니다.

그러나 임차인이 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 기재(주택임대차보호법 제4조 임대차기간등)되어 있지만, 이 계약은 계약서상 2년으로 명시되어 있기에 임대인은 새로운 계약의 체결을 요구할 수 있습니다.

그러나 만약, 임대인이 6~1월 전까지 갱신, 해지 등의 내용으로 통지하거나, 임차인이 1개월전까지 통지하지 않으면 다시 자동적 임대차계약이 갱신된 것으로 보고 있습니다(주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신) 이 경우가 아니니 임대인 A(또는 대리인 C )의 요구는 정당하다 할 수 있습니다.

 

5) 부동산 중개업자의 개입 없이 계약서 작성 가능여부


계약의 법률적 의미는 일정한 볍률효과의 발생을 의용하는 당사자간의 의사표시의 합치라고 정의할 수 있습니다.

누구든지 자유롭게 계약을 형성할 수 있는
계약자유의 원칙은 계약체결의 자유, 상대편 선택의 자유, 내용결정의 자유, 방식의 자유 등을 그 내용으로 한다. 그러나 오늘날 계약자유의 원칙은 공공복리의 이념 아래 많은 제한을 받고 있지요. [출처 : 네이버 두산백과]

계약은 사이에서 청약과 승낙이 합치됨으써로 성립한다 할 수 있겠습니다.
따라서 이 사례의 경우에는 당사자간의 계약에 공인중개사가 필요하지 않다라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

오늘은 사례를 통해서 임차인이 알고 있어야 할 대항력 및 확정일자에 대해서 알아보았습니다. 이러한 사실은 내 재산을 지키는 중요한 이론적 무기이므로 확실하게 이해 해 두시는 것이 매우 중요하다 생각합니다. 또한 추후에 이 확정일자를 어떠한 경우에 어떻게 사용할 수 있는냐에 대해서도 전세권과 비교하여 설명해 볼 수 있는 시간을 갖도록 해보겠습니다.^^

 


*출처 : 한화63시티, 플리커<LarimdaME,401(K) 2013,mike.wilson>
 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니져
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

RSS 구독하기

댓글을 달아 주세요

  1. 조옥현 2013.06.27 23:07  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 예전에 집주인이 전세제계약을 통보하지 않아서 자동연장 중이였는데..
    갑자기 전세금을 올려달라고 해서..
    싸웠던 기억이 나네요..
    몰랐으면 그냥 집주인 얘기데로 올려줬을지도..

    아는게 힘입니다.

    감사합니다.

  2. 강규상 2013.06.28 18:15  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이렇게 배우면 다 알고 절대 사기 안당할 것 같은데......
    계속 사기를 당하고 있는거지요...;;;

  3. 조현수 2013.07.01 14:48  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세상을 살아가면서 많은 것을 알기 위해 노력합니다.
    그러나 정작 A4 1장 정도의 내용에 충실하지 않아, 모든 재산을 날리는 경우를 종종 접하게 됩니다.
    주거지 이전과 동시에 확정일자를 받아 대항력을 갖추도록 합시다.