한국은 총 GDP 1조 1,635달러의 명실상부한 세계 경제 대국 중의 한 국가로 자리매김했습니다.
이렇게 한국이 성장하면서 초고층 빌딩들도 다수 지어졌었죠.

1985년 완공된 63빌딩을 시작으로 현재에는 부산 해운대의 두산 위브더제니스, 도곡동 타워펠리스, 목동 하이페리온 등 다양한 초고층 빌딩들이 생겨났어요.





보기에도 멋있어 보이는 위 사진 모습들을 보시면 어떤 생각들이 떠오르시나요?


초고층 건물, 도심의 랜드마크, 많은 임대 사무실, 멋진 디자인 건물 등 여러 가지가 생각이 나네요. 
특히 저는 이 멋있는 빌딩 중에 하나만이라도 제 것이 있었으면 좋겠다는 생각이 많이 나는데요.
빌딩은 소유가 끝이 아니라 끊임없는 유지관리가 필요한 부동산 중에 하나라고 할 수 있답니다.

여기서 중요한 부분은 모든 건물에는 시스템을 관리하고 시설관리(FM, Facilty Management)를 담당하는 역할이 있죠. 그리고 점점 건축물들은 초고층화 되고 있다는 점입니다.
고층건물에서와는 다른 초고층 빌딩들에 맞는 시설 유지 관리 시스템을 갖추어져야 한다고 생각되어 이번 글을 포스팅하게 되었습니다.
고층건물뿐만 아니라 모든 건물에는 중앙통제실, 종합방재실과 같은 메인 관제 시스템을 담당하는 곳이 있습니다. 인텔리젼트 빌딩이라 하여 건물내에 일어나는 모든 시설에 대해서 자동제어관리하는 장소입니다.

건물 내에 일어나는 보안, 소방, 방재, 영선, 전기, 기계 설비에 대한 자동제어시스템이 구축된 부분에 대해서는 문제 발생하는 시점에 많은 도움을 받을 수 있습니다. 하지만 문제가 발생하기 전에 설비에 대해 미리 알고 대처할 수 있다면 얼마나 더 효율적으로 건물을 관리하며, 쾌적한 실내환경을 만들 수 있을까라는 궁금증에 의하여 패러다임의 변화와 한발 앞서는 방법을 찾아보고자 하였습니다.

과거 도입단계에서 현재 설계와 시공단계에 점층적으로 사용하고 있는 'BIM'을 이용한다면 건축기획 설계, 시공뿐만 아니라 유지 보수 관리까지 협업할 수 있는 'BIM'을 기반으로 건물의 시설관리를 하게 된다면 어떠한 변화가 일어날까요?

여기서 잠깐! 'BIM'에 대하여 알아보겠습니다.

BIM(Building Information Modeling) 이란?
건설의 전 생애 주기에 걸친 설계ㆍ시공ㆍ유지관리의 효율성 극대화를 위해 설계를 위한 도구를 건설 요소별 객체의 정보를 담아낼 수 있는 3차원의 CAD로 전환하고, 물량산출 및 견적, 공정계획, 에너지해석, 구조해석, 법률검토 등의 엔지니어링 및 시공 프로세스 관련 정보를 통합적으로 활용하는 기술


이러한 완성 단계 전에 건물에 BIM기반으로 설비를 시공하여 본다면 다음과 같은 결과물을 얻을 수 있어요!


                                          <빌딩 모델링 및 갤러리아 포레 BIM 활용 모델링>

건물의 내부를 속속들이 다 확인할 수 있죠.

공조실/EPS실/IBS실/PS실 등의 내부공간도 미리 확인 할 수 있는 장점이 있답니다.

                                                     <각 층의 EPS실/ IBS실 공간>

또한, 설비의 자재들까지도 미리 확인해 볼 수 있어요!


                                 <플린지의 실제 모습과 BIM을 이용한 모듈 / 기타 기기 모델링>

이렇듯 자재부터 시스템구축에 있어서 BIM을 활용한다면 더욱 효율적인 빌딩 시설 관리를 할 수 있을 수 있을 것이라 됩니다.

BIM 정보는 건축물에서 사용되는 모든 시스템의 그래픽과 시방서 정보를 갖게 되며 이 데이터들은 건물 운영 시, 기계장비, 제어시스템, 구매 등 건축주의 의사결정을 지원하는데 활용할 수 있다는 점입니다.

또한 BIM 활용을 통해 기계적 설비 결정, 제어 시스템, 설비 교체, 건물 이력관리가 가능하다는 점입니다. 이를 통해 건물이 환성된 후 모든 시스템이 적절하게 작동하는지 점검하는 용도로 사용될 수 있는데 미국의 건설산업연구원(Construction Industry Institute,1995)에 따르면, A/E/C 산업에서 작업자들 간의 의사소통의 불편이나 판단 오류에 따라 낭비되는 비용을 절감하면 사업비의 20% 절감이 가능하다고 발표한 바 있습니다.

                                           <BIM과 연계한 통합 데이터베이스 관리 기능>

하지만 이러한 장점들이 있다면 단점이나 보완해야 할 문제점도 있을 것이라 보이는데요.
단점들이 보완돼야 할 부분이라면 아직 시설 및 유지관리 부분에서 BIM에 대한 인식부족으로 인하여 인프라가 부족하다는 것인데요. 새로운 적용치짐에 관해 단기적, 장기적으로 다양한 사업 분야에 걸쳐 인력 양성 및 실무 능력을 배양이 필요하며, 체계적인 인프라 구축이 우선시되어 져야 할 것으로 판단되네요.

이상으로 'BIM'을 이용한 시설관리를 위한 개념과 효율적 이용 방안 등을 간략하게 소개해 보았습니다. 'BIM'에 대한 전문가는 아니지만 몇 년간에 걸쳐 교육을 이수하면서 다양한 분야에 많은 도움이 될 것이라는 생각을 하였습니다. 보다 도움이 되는 부분이나 미흡한 정보가 있다면 다음 포스팅에 'BIM'에 대하여 다시 한번 적어보도록 하겠습니다.^^


*사진출처 : 한화63시티, RP종합건축사무소

 

김덕기 l 한화63시티 자산관리 2팀
안녕하세요.
자산관리 2팀에서 태평로 사옥에 근무하는 김덕기 사원입니다.
BIM과 더불어 다양하고 유익한 지식들로 여러분들을 찾아뵙도록 하겠습니다.
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  1. 조옥현 2013.06.27 23:36  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    초고층빌딩이 늘어나는 요즘..
    화재와 같은 재난에 취약한 것이 저층빌딩 보다는 초고층빌딩이 더 위험한 것이 사실입니다.
    하지만 설계단계부터 꼼꼼히 안전을 체크해 나간다면..
    위험요소를 줄일 수 있을 것 같습니다.

  2. 2014.05.09 11:57  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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