이번 포스팅은 부동산 물권에 대해 알아볼텐데요. 
지난번 포스팅에서 등기부란 과연 어디에 쓰는 물건인지를 말씀 드렸다면, 오늘은 그 등기부에 실려 있는 각종 권리관계에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.
 


권리관계
권리관계는 민법 [제2편 물권]편에서 구분하여 언급되고 있습니다.

동법에 나열된 순서에 입각해서 점유권, 소유권 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권으로 구분하고 있으며, 아래의 표로 이야기 할 수 있습니다.



물건의 권리는 크게 “본권” “점유권” 으로 나눌 수 있습니다.

“본권”은 물건에 대한 사실상 지배와는 상관없이 물건을 지배할 수 있는 권리를 이야기 합니다. 반대로 “점유권”은 물건을 지배할 수 있는 권리의 유무에 관계없이 현재 사실상 지배하고 있는 그 상태 자체를 보호하기 위한 권리를 말합니다.

여기에서 중요한 이슈는 ‘현재 물건을 사실상 지배하고 있느냐 없느냐’입니다.

그러면 점유하고 있지 않지만 권리를 지배를 할 수 있는 “본권”은 다시, ‘소유를 하고 있느냐 없느냐’ 의 관계를 기준으로 권리를 나눌 수 있습니다. 즉, 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리를 “소유권”이라 하고, 물건을 일정부분으로 구분하여 사용가치나 교환가치 등으로 지배할 수 있는 권리인 “제한물권”으로 나누고 있습니다. “제한물권”은 다시 물건의 사용가치만을 지배하는 “용익물권”과 채권의 담보를 위해 물건의 교환가치만을 지해는 “담보물권”으로 나눌 수 있습니다.

다시 말씀드리면 “용익물권”은 타인의 토지 또는 건물을 일정한 목적을 위하여 사용 · 수익할 수 있는 물권이며, “제한물권”은 물건을 한정된 목적을 위해서만 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

그러면 좀 더 구체적으로 개별 권리에 대해서 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 지상권 : 타인의 토지에서 건물이나 건물 외의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리

2. 지역권 : 타인의 토지(일명, 승역지)를 자기소유 토지(일명, 요역지)에 대한 이익을 이용하기 위한 것을 내용으로 하는 권리

3. 전세권 : 임대차 계약에서 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 자기의 수익등의 목적을 위해 사용하거 나 수익할 수 있는 권리

4. 유치권 : 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리 입니다. 예를 들면 동산인 경우에는 전당포가 그 한 예로 들 수있으며, 부동산의 경우는 빈번 하게 발생되는 공사대금의 지급 불이행시 공사업자가 건축 준공현장을 건축주에게 사용권을 넘기지 않고 시공자가 사용권을 가지고 있는 것을 예로 들 수 있겠습니다.

5. 질권 : 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 담보물권(민법 329∼355조) 을 이야기 하며, 유치적 효력과 우선변제 효력이 모두 인정되는 권리

6. 저당권 :채권자가 채무자 또는 제3자 채무의 채무를 담보로 제공받은 부동산에 대하여 소유권을 인도 받지 않고 장래 채무자 또는 제3자 채무에 대해 채무변제가 이루어지지 않았을 경우, 그 담 보로 제공받은 목적 대상 부동산으로부터 자기 채권을 우선변제 받을 수 있는 권리
이상으로 부동산과 관련된 물권에 대해 간단하게 알아 보았습니다.

채권과 물권의 차이점은 채권은 “사람에 대한 청구권”이라고 말한다면 물권은 물건에 대한 지배권으로 배타성이 인정된다는 점입니다. 따라서 이러한 법적인 내용을 상세하게 알고 계시면 채권을 확보하는데 있어서 부동산 만큼 강력한 보호망이 없으며, 본인의 소중한 재산을 보호할 수 있다고 생각됩니다.

다음시간에는 좀 더 구체적으로 물권을 생활속에서 활용할 수 있는 방법에 대해 알아 보도록 하겠습니다. ^^


*사진 및 자료출처 : 한화63시티,플리커<Wiertz Sébastien>
 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니져
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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