부동산 등기부등본, 완전 정복 2탄!

 

오늘은 지난 시간에 등기부 양식을 확인한 것에 이어서 등기부에 기재되는 각종 등기의 종류와 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. (이 글은 독자의 원활한 이해를 위하여 건대부동산 대학원 안갑준 겸임교수의 수업교재를 일부 차용하였습니다)

전반적으로 등기의 대상은 사실적 내용의 등기와 권리에 대한 내용의 등기로 크게 나눌 수 있습니다. 표제부에 기재되는 사실적 내용이 바로 『사실의 등기』로 부동산의 표시 ∙ 위치 ∙ 사용목적 ∙ 면적 등을 기재하는 등기입니다.

또한, 갑구와 을구에 기재되는 권리의 등기는 부동산에 관하여 처음 취득하거나 취득한 부동산의 권리에 대하여 변동이 있을 때 공시하는 내용을 『권리의 등기』라고 말합니다.

여기까지는 전 시간에 대한 부연설명이였고요, 오늘 제가 말씀드리고자 하는 등기부에서 사용되는 기본 용어들에 대해 본격적으로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 내용에 따른 등기분류

먼저 등기내용에 의한 분류방법으로 아래와 같이 분류할 수 있습니다.

(1) 기입등기
일반적으로 어떤 원인이 발생하여 그 상황을 등기부에 새로이 기재하여 등기하는 것을 말하는데요, 보통 등기라고들 말씀하시는 것들은 모두 해당이 된다고 생각하시면 됩니다. 새로이 신축하여 첫번째로 소유권을 취득한 경우에는 [소유권보존등기], 이후 매매를 원인으로하여 주인(소유권)이 이전된 경우에는 [소유권이전등기], 소유권은 변동이 없지만 이해관계에 의해 설정되는 [저당권설정등기] 등이 있습니다.

(2) 변경등기
등기가 이미 완료된 후 등기사항의 일부분에 변경사실이 발생하여 등기와 실체사실관계가 불일치된 경우, 그 내용을 바로잡고 수정하기 위해 실시하는 등기입니다. 다시 말씀드려 등기가 완료되고 후발적인 사유로 인해 이미 등기된 사항의 일부가 변경되어 이를 시정하기 위한 등기입니다.

(3) 경정등기
어떤 등기를 하였지만, 그 절차에 착오가 있어 처음(원시적)부터 등기가 잘못된 경우에 이를 시정하기 위한 등기입니다.

(4) 말소등기
등기와 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 기존의 등기 전부를 소멸시키기 위한 등기를 말합니다. 이때 권리 중에 일부만 말소코자 하면 권리 경정등기의 형식을 갖춰야 합니다. 말소등기는 등기상의 이해관계인이 있다면 신청서상에 이해관계인의 승낙서가 첨부돼야 말소등기가 이뤄질 수 있다는 점 유의하세요.

(5) 회복등기
기존의 등기가 부당하게 말소되었거나 멸실(물건이 경제적 효용을 전부 상실할 정도로 파괴된 상태, 출처 법률용어사전) 된 경우에 이를 원상으로 회복 또는 부활하는 등기를 말합니다. 이 등기 역시 등기상 이해관계에 있는 제3자의 승낙서가 첨부되어야 만이 가능하다는 점 확인하시고요.

(6) 멸실등기
등기된 부동산 전부가 멸실하여 존재하지 않을 때 하는 등기를 말합니다. 이때는 표시란에 원인을 기재하고 부동산의 표시와 표시번호에 빨간 선 두 줄을 긋고(이 것을 '주말' 이라고 합니다) 등기용지를 폐쇄하는 것이 원칙입니다.

2. 형식에 따른 등기분류

또한 등기방법이나 형식에 의한 분류방법으로 주등기와 부기등기가 있습니다.

(1) 주등기(독립등기)
원칙적으로 이러한 주등기 형식으로 이루어지는데요, 표시번호란 또는 순위번호란에 각각 독립된 번호를 붙여서 등기하는 것을 말합니다.

(2) 부기등기
주등기의 순위번호를 사용하여 그 아래 부기 제○호라는 번호기재를 붙여서 행해지는 등기를 말합니다. 이 부기등기는 법률의 규정이 있는 경우에만 할 수 있는데 주등기와 동일성을 유지하고 주등기의 순위를 그대로 보유하기 위하여 부기등기를 사용합니다.

3. 효력에 따른 등기분류

마지막으로 등기의 효력에 의한 분류방법으로써 종국등기(본등기), 예비등기가 있습니다.

(1) 종국등기(본등기)
이는 등기하는 모든 내용의 등기를 본등기라고 표현합니다. 부동산 물권의 발생, 변경과 소멸의 효력을 지니는 등기를 말하는 것이죠.

(2) 예비등기
현재의 물권변동에는 직접적 관계가 없으나 향후 행하여질 권리를 미리 공시한 등기를 말하며, 각종 이해관계에서 필수적으로 따지고 확인해야 할 중요한 내용입니다.

부동산 물권 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸 등의 청구권 보전 또는 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부로 확정될 때 그 청구권을 보전하기 위하여 등기하는 것을 말합니다. 예를 들어서 담보가등기라 함은 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자에게 부동산을 넘겨주기로 하고 채무자의 부동산에 등기하는 것인데, 채무자가 실제 돈을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 본등기 함으로써 소유권을 취득할 수 있는 무서운 등기입니다.

(3) 예고등기
법원에서 이 부동산은 현재 쟁송중임에 있음을 제3자에게 경고하기 위하여 촉탁으로 행하여 지는 등기를 말합니다.

자, 오늘은 다소 딱딱한 등기용어에 대해서 살펴보았습니다. 이러한 용어를 잘 사용해야만 정확한 업무처리를 할 수 있기에 다소 딱딱하더라도 이번 시간을 할애하여 설명해 드렸습니다. 다음시간에는 이러한 등기부에 등기되어지는 부동산 물권법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 오늘은 이만… ^ ^.

<사진 및 자료출처: 한화63시티,안갑준 교수 교재, 플리커(vskiran)>

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김구성 ｜ 한화63시티 투자자문팀 매니져
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)