가을이 깊어지더니 갑자기 겨울이 되었네요. 가을을 느낄려고 보따리를 싸는데 겨울이 되어, 쌌던 보따리를 다시 풀어 겨울옷을 챙겨넣습니다. 어디서 부터 가을이고 어디서 부터 겨울인지 누가 알려주면 참 좋겠다는 생각을 해봅니다.


사무실 계약에서도 누가 꼼꼼히 알려주면 실수하지 않을텐데, 그렇지가 못하니 불리한 계약을 하기 쉽습니다. 임대인은 이런 갱신계약을 여러업체와 주기적으로 하니까 괜찮지만 임차인은 몇년에 한번 하는 업무인지라 실수가 없을 수 없습니다. 대리인인 중개인(에이젼트)을 세워도 중개인이 잘 모르는 임차인이 유리하게 하지는 못합니다. 중개인은 계약이 조속히 종료시키고 수수료를 받고 발을 빼면 그만이기 때문 입니다.

금전적으로 손실을 보지 않으려면, 다음과 같은 점을 명심하시면 됩니다.^^ 

첫째, 현재 계약되어 있는 계약내용 파악이 중요합니다.

계약기간과 임대인이 입주시 제공한 Favor(임대가 및 주차, 간판, 창고 등) 범위를 이해해야 합니다. 갱신이란 신규계약과 다름이 없는 계약으로 임차인에게 절대적으로 유리한 계약입니다. 주변 공실발생 빌딩에 눈을 돌리면, 더 좋은 조건 제시가 있을 테니까요. 하지만 주변 공실 빌딩이 제시한 조건이 자신에게 맞는 조건이 아닐 수도 있습니다. 분명히 임대가와 입지 부분에만 촛점이 맞춰져 있을 것이기 때문이죠. 이럴 경우 인테리어 비용과 원상복구비 등 이전비용을 계산하면 사실 큰 이익을 보지 못하게 됩니다. 특히 현재의 계약서에는 임대가외 다른 임차인에게 유리한 특약이 들어있는 경우가 많습니다. 예를 들면, 옥탑 안테나를 사용한다던가, 건물의 내부 did를 사용한다던가...하는 것들 말이죠.

둘째, 임대시장 상황에 대한 정확한 시장정보가 있어야 합니다.

주변 빌딩 공실발생이 증가하면 현 임대인을 긴장시키고, 유리한 계약으로 이끌어낼 수 있는 절호의 찬스와도 같은 겁니다. 임대인이 제공한 정보보다는 직접 알아본 정보는 그 효과를 더하게 할 겁니다. 예를 들어 주변 A빌딩은 임대료를 10% 할인해준다는 등, 임대인에게 시장상황을 어필하는 겁니다. 특히 요즘처럼 부동산시장이 얼어붙고, 아파트가격이 인하되고, 공실이 증가하고, 신축빌딩 공급이 증가되고 있는 상황은 임차인이 칼자루를 쥐는 시장이 되었다고 봐도 무방합니다.

셋째, 내년 경제지표와 소비자물가 인상율 등 경제동향 예측 정보를 아는 것이 유리합니다.

차년도 각종 경제지표는 10월 경에 발표됩니다. 임대차계약서에는 계약만료 1개월 또는 2개월전 차년도 확정임대가를 임차인에게 서면 통보하게 되어 있습니다. 갱신계약에서 임대인과 임차인은 임대가 인상율로 이견을 보이게 되는데, 이때 각종 경제지표를 기준으로 삼는 것이 유리합니다.

넷째, 협상의 기술이 필요합니다.

임대인은 기준가를 낮추기 대단히 어렵습니다. 물가가 오르고 있는데 임대가를 역행시킬 수는 없는 일이니까요. 되지도 않는 기준가 인하를 계속 시도하면 임대인과 감정의 골이 깊어질 수 있습니다. 하지만 실질 임대가를 낮추는 방법은 무수히 많습니다. 계약기간을 보장해주고 임대료 면제를 받아내는 방법, 주차를 추가로 받아내는 방법, 계약기간 중 임대인이 꺼렸던 감평을 관철시켜 비용을 줄이는 방법 등등이 있습니다. 하지만 임대인을 너무 심하게 압박하면 해지로 이어질 수 있게 됩니다. 협상은 열심히 하되 서로 존중하며 윈윈하자는 사전 우호 전략은 서로를 만족시키며, 추운겨울을 훈훈한 갱신으로 마무리 지을 수 있게됩니다.


지금은 겨울이지만 야구 선수들 연봉협상을 하는 스토브 리그처럼 임대인과 임차인 간의 갱신계약 시즌입니다. 윗글을 참고하시고 협상하다가 감정 싸움으로 번져 추운겨울 이삿짐을 싸는 일이 없도록 했으면 좋겠습니다.^^

(주)한화63시티
임대차마케팅 양해기
2006년 경향신문 신춘문예 당선
시집『4차원에 대해 생각한다』
azalea@hanwha.co.kr

사진 및 자료 출처: 플리커(Marufish, Richard.Asia), 한화63시티

 

양해기 | 한화63시티 LM팀 매니저
안녕하세요. LM팀 양해기입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 
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