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부동산 이야기/임대,임차

신규 사무실 입주시 반드시 준비해야 할 계약 서류

오랫동안 계획하고 준비한 사업을 시작하면 제일 첫 단계로 사무실을 구하게 됩니다. 그런데 이때 많은 사람들이 혼란을 겪습니다. 자신이 세운 사업목표는 머릿 속에 빠삭하게 알고 있지만, 부동산 계약은 서툴기 때문이랍니다. 만약에 사무실을 잘못 구해서 곧바로 다른 곳으로 사무실을 옮겨야 한다면 어떤일이 생길까요? 생각만해도 끔찍한 일이지만요. 갑자기 사무실 주소가 바뀌면 고객들이 당황할 수 밖에 없겠죠?

구글

사진은 구글 사무실입니다. 누구나 이런 사무실에서 근무하기를 바라죠.^^


특히 고층 빌딩 같은 규모가 큰 빌딩에 사무실 계약을 할 때는 준비해야할 서류가 조금더 많습니다. 회사소개서와 법인등록증 같은 것이 필요하지요. 빌딩을 임차할 때는 사무실 규모도 크기 때문에 임대인도 안정된 회사에게 임차를 해주고 싶어합니다. 애껏 사무실을 임대했는데, 그 회사가 망해버리면 안되지 않겠어요?^^ 물론 반대도 마찬가지겠지요.

 자! 그럼 지금부터 사무실 입주와 관련해 어떻게 계약이 진행되는지 살펴보죠.

1. 계약의 업무 흐름도
처음 회사를 설립하면서 사무실 임대계약을 할 때는 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 단계별로 차근차근 진행하는 것이 중요하지요. 
우선 사업을 하기전 법인설립을 해야 합니다. → 그리고 임대할 빌딩을 구합니다. → 다음 단계로 입주조건(임대가, 계약기간)을 확인합니다. → 다음 단계는 임대차 계약체결단계 인데요. 이제 중요한건 거의 다 끝났다고 생각하셔도 됩니다. → 그리고 곧바로 얻은 사무실에 인테리어공사를 시작하고 → 공사완료 후 입주를 하면 끝입니다.^^

어때요? 참~ 쉽죠~ 잉~. (쉽긴 뭐가 쉬워ㅠㅠ) 

좋은 터에서 좋은 회사와 사람이 나온다는 말처럼, 좋은 사무실을 구하는 데에 많은 분들이 관심이 많습니다. 아무래도 회사를 융성하게 키우고 싶다는 마음 때문이지요. 그런데, 서류가 잘못되어 문제가 발생하면 안되지 않겠어요? 서류를 꼼꼼히 챙기는 것이 중요한 이유입니다. 

2. 준비 사항 
계약을 하다보면 참 힘든게 바로 이런 서류들입니다. 아직까지도 우리나라에서는 임대계약을 할 때 많은 서류가 필요합니다. 이런 서류들은 좀더 간소화 되어한다는게 제 개인 생각입니다만, 일단 빠진 서류가 없는지 체크하시도록 어떤 서류가 필요한지 잠깐 나열해 보겠습니다. 계약을 진행하다보면 임대인이 다른 서류들을 더 요구할지 모릅니다. 지겹고 귀찮더라도 차근차근 챙겨야 합니다. 
가. 임대인 준비사항
- 표준 임대차 계약서
- 사무실 위치도면(CAD)
- 등기 권리증
- 통장 사본
- 사업자 등록증

나. 임차인 준비사항
- 임차의향서
- 회사소개서(회사 카탈로그)
- 법인인감 증명서
- 사업자등록증
- 법인등기부 등본

3. 계약체결전 유의 사항
계약서는 임대인 위주로 되어 있기 때문에 계약 전에 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필수입니다. 우선 계약기간을 잘 살펴보시기 바랍니다. 계약기간이 짧으면, 해마다 임대료가 올라갈 수 있으니 계약기간을 최대한 길게 잡는게 좋습니다. 그 다음은 전세권 설정이 가능한지 살펴보시구요. 임대인이 돌려줄 보증금이 없으면 큰일이지요.
그 다음 전기용량이나 기본시설 용량이 충분한지 물어보고 체크해야 합니다. 사무실을 운영하다보면 기본시설이 부족해 어쩔 수 없이 추가 공사를 하게 되거나, 오래된 설비로 필요 이상의 운영비가 낭비되기도 합니다. 절전시설이 잘 되어 있는지, 설비가 오래되지는 않았는지 꼼꼼히 체크하셔야 해요. 만약 고쳐야 할 부분이 나온다면 입주 전에 반드시 임대인에게 수리를 요구하는 것이 좋습니다. 

양해기 | 한화63시티 LM팀 과장
안녕하세요. LM팀 양해기 과장입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 
  • 김구성 2011.04.10 21:15

    추가한다면은요....
    임차인은 등기부등본상으로 내가 몇번째 등기순위가 결정될것이고 그러면 내가 지급하는 보증금이 추후 경매가 진행 되었을때 받을 수 있을까 없을까....하는 점을 고려하여야 합니다.
    이부분은 조금 어려운데요.. 먼저 건물을 평가해서 가치를 구해야하고, 근저당 선설정자들의 설정금액들을 뽑아내서 앞의 채무자가 경매를 개시했을때 경락금액이 얼마일 것이라고 예측해보고 배당요구자들과의 순서에서 과연 나에게 떨어질 배당금으로 보증금을 안전하게 확보할 수 있을까? 고민해야 하겠죠..
    이런 부분이 걱정되시면 전문가에게 임차를 의뢰해야 할 것으로 생각됩니다.

  • 양해기 2011.04.11 10:30

    63빌딩의 경우 근저당 설정을 해주지 않습니다. 보증금 1~2억에 몇천억짜리 빌딩에 근저당을 건다는 것이..쫌..^^.. 하지만 근저당설정은 임차인의 마지막 보루니까..하는 것이 바람직 합니다.