여러분, 안녕하세요?


상큼한 봄소식과 함께 포스팅을 시작하였습니다. 참 이쁘죠? 방금 나가서 찍어온 2012년도 신상 벚꽃입니다. 글을 작성하던 때에는 여의도에 벚꽃이 한창이었는데요, 주말 내내 비가 오더니 다 떨어져 버렸네요~ 벚꽃이 아니더라도 아름다운 꽃들이 한창인 시기이니만큼 가족, 연인과 함께 이 봄 기운 가득 받으시길 바랍니다. ^^

오늘은 "오피스시장 파헤치기 3탄"으로 강남권역(KBD)을 소개시켜 드리고자 합니다.

80년대 후반 형성된 新 오피스타운, 강남권역(KBD)

강남은 자타가 공인하는 국내 패션, 문화, 경제의 중심지입니다. 패션, 문화의 1번지로 명품 브랜드 매장은 물론 최신 트렌드의 SPA브랜드까지 모두 강남으로 모여들고 있습니다. 뿐만 아니라 IT 및 벤쳐기업을 중심으로 형성된 강남 오피스시장은 GS강남타워, 서초동 삼성타운 등 대기업 사옥까지 속속 들어서며 오피스권역으로써 영향력이 더욱 확고해지고 있습니다. 얼마전 열린 "핵안보정상회의" 또한 삼성동에 위치한 코엑스에서 개최되어 세계의 이목이 강남에 집중되기도 하였습니다.


오피스시장에서 강남권역(KBD, 이하 KBD)은 강남구, 서초구를 비롯해 송파구(잠실) 일대까지 포함하는 넓은 지역입니다. 주로 시장을 구분할 때 도로명을 기준으로 하는데요, 테헤란로를 중심으로 강남대로, 언주로, 서초로, 송파 등을 통틀어 강남권역(KBD)이라고 하는 것입니다.

강남권역은 88 서울올림픽을 기점으로 오피스 권역의 모습을 갖추기 시작했다고 볼 수 있습니다. 88올림픽 이후 경제가 급격히 성장하며 오피스 수요가 급증한데다, 토지초과세가 시행되면서 나대지가 많은 강남을 중심으로 오피스 공급이 집중된 것입니다. "토지초과이득세"는 80년대 강남 개발이 본격화 되면서 나타난 투기과열현상을 억제하기 위해 시행한 정책으로 개인 소유의 유휴지 혹은 법인의 비업무용 토지에 세금을 부과하는 제도입니다. 이 시기 강남에 토지를 보유하고 있던 사람들이 세금을 피하기 위해 건물을 짓기 시작했고, 그 용도가 당시 수요가 급증했던 오피스에 집중되면서 강남권역이 형성된 것이죠. 이후 벤쳐열풍이 일어나며 IT기업이 다수 입주해 있던 테헤란로 일대는 한국의 실리콘밸리라는 뜻에서 "테헤란밸리"로 불리우며 강남권역의 임대가는 도심의 임대가에 근접할 정도로 성장하게 됩니다.

[강남권역(KBD) 오피스 특성]

   

              

주요용도

업무 및 상업시설

개발시점

1980년대 중반 이후

세부지역

강남대로, 도산대로, 서초(교대역), 송파대로(잠실역), 양재역,

테헤란로, 학동/봉은사로 등

임대수준

3대 권역 중 도심 다음으로 높은 임대료 형성

   

- 주요 도로로부터 접근성 우수

- IT 관련 업체 및 벤처기업들이 다수 분포

- 타 지역에 비해 최근에 건축된 건물들 다수 존재


강남권역(KBD) 오피스 시장 현황

한화63시티 오피스마켓리포트를 기준으로 2012년도 1분기 강남권역 오피스 시장 현황을 살펴보도록 하겠습니다. 이번 분기에는 서울지역(CBD, KBD, YBD, 기타권역) 총 846개의 빌딩을 대상으로 조사가 완료되었는데요, 그 중 강남권역의 리서치 빌딩 개수는 총 331개, 총 연면적은 749만㎡로 서울 오피스 권역 중 가장 규모가 크다고 할 수 있습니다.

앞서 강남권역은 80년대 중반이후 형성되기 시작했다고 말씀드렸었죠? 아래 그래프를 살펴보면, 3대 권역 중 기타지역에 이어 2번째로 평균 건축년수가 짧은 것을 확인하실 수 있습니다. KBD는 18.2년으로 조사되었으며, CBD가 27.5년, YBD가 23.9년, 기타권역은 16.4년으로 조사되었네요. 권역 내 빌딩의 규모를 가늠해볼 수 있는 평균 건축 연면적을 살펴볼까요? 그 결과 강남권역의 평균 연면적이 서울 오피스 시장에서 가장 작은 것으로 조사되었습니다. 권역별 평균 건축 연면적은 CBD 28,023㎡, YBD 25,359㎡, 기타권역 25,016㎡, KBD 22,642㎡ 순입니다. 개인이나 중소법인 소유의 빌딩이 많다보니 도심이나 여의도에 비해 중소형 규모로 오피스를 개발하는 경우가 많았기 때문입니다.

[권역별/등급별 기초정보 분석]



임대가 및 공실률 수치를 살펴보겠습니다. 이번 분기 강남의 공실률은 전분기보다 0.1%p 소폭 증가한 3.4%로 4분기 연속 3%대의 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 연초 기준임대가 조정시기로 이번 1분기에는 모든 권역에서 임대가가 상승세를 보였는데요, 강남권역의 월임대료는 전분기 대비 0.6% 상승하며 3분기 연속 상승세를 지속하였습니다. 강남권역은 글로벌 금융위기 이후 임대가를 인하하면서 임대시장 악화에 대응해 왔으나, 최근 1년간 3%대의 낮은 공실률이 유지되면서 임대가를 지속적으로 인상하고 있는 상황입니다.

[2012년 1분기 강남권역 공실률 및 임대가 현황]


2012년 강남권역 시장 전망은? 

지난해 강남은 도심이나 여의도권역에 비해 신규공급이 적어 안정적인 시장 상황을 유지했으며, IT 및 금융업종의 경기가 다소 완화되면서 수요도 급증해 공실률과 임대가 모두 안정적인 수준을 지속하였습니다. 그러나 올해는 타 권역 이전이 다수 예정되어 있어 다시 공실이 증가세를 보일 것으로 예상됩니다.

바로 다음 2분기부터 대형임차인의 타권역 이전 및 신규 공급이 예정되어 있어 공실률은 다소 증가할 것으로 예상됩니다. 도곡동, 삼성동 등에 위치한 삼성엔지니어링이 강동구 상일동 첨단업무지구 내에 준공된 사옥으로 4월부터 이전을 시작하였고, 향후 협력사들의 이전도 순차적으로 이뤄질 계획이어서 이에 따른 강남 오피스 시장의 변화가 예상되기 때문입니다. 뿐만 아니라 2분기에는 수서동 효성빌딩, 진영빌딩 등 신규 오피스의 공급 또한 예정되어 있습니다. 또한 판교 테크노밸리내 건물들이 속속 완공되면서 기업들의 이전이 가속화될 것으로 보입니다.

글로벌 금융위기 이후 임대가 인하 등 적극적인 액션을 취하며 다소 안정세를 되찾은 강남 오피스권역, 2012년 한 해도 활발한 시장 움직임을 보여주길 기대해보겠습니다.

사진 및 자료 출처: 한화63시티, 플리커(emotionengine



최보윤
 | 한화63시티 투자자문팀 대리
투자자문팀에서 리서치 및 컨설팅을 담당하고 있습니다.
오피스를 중심으로 여러 분야의 부동산을 다루고 있는데요,
업무를 통해 접하는 상업용 부동산 시장에 대한 소식을 전해드릴 예정입니다.
일방적인 전달이 아닌 부동산 전문가들과 의견을 교류할 수 있는 장이 되었으면 좋겠습니다. 많은 관심과 참여 부탁드려요! 

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