여러분은 「광화문」하면 무엇이 떠오르시나요?

    
 

광화문 돌담길을 함께 거닐던 첫사랑?  도심의 명소, 청계천? 화끈한 무교동 낙지?


저는 광화문을 지날 때마다 저의 인턴 시절이 떠오른답니다. 예전에 인턴으로 근무한 적이 있는데요, 그때 근무지가 광화문이었거든요. 출퇴근 길에 마주치던 샐러리맨들이 어찌나 멋있어 보였는지, 취업을 준비하고 있던 학생이었을 때라 그런지 국내 유수의 대기업들이 위치한 도심은 저에게 뉴욕, 파리 못지 않은 꿈의 도시였답니다. 아직까지도 광화문에 대한 환상이 남아 있어서 언젠가 꼭 광화문에서 근무해보고 싶다는 작은 소망을 간직하고 있는데요, 오늘은 추억의 그곳! 광화문이 위치한 도심의 오피스 시장에 대해 살펴보고자 합니다.

과거와 현대의 조화, CBD(도심권역)

광화문 일대는 경복궁, 덕수궁 등을 비롯한 문화재와 고층 오피스빌딩이 조화된 정치•경제•문화의 중심지로 오피스 시장에서는 이 일대를 CBD(도심권역)으로 구분하고 있습니다. CBD(도심권역)는 종로구와 중구지역으로 종로, 을지로, 신문로, 남대문로 일대를 포함하고 있으며 전통적인 업무지구로 주요 정부기관은 물론 금융기관, 대기업 본사 등이 위치해 있어 서울 오피스 권역 중 가장 높은 임대료를 형성하고 있죠.

[도심권역(CBD) 특성]

구 분

내 용

주요 용도

업무 및 주거시설

개발 시점

1960년대 초반 이후

세부 지역

종로, 을지로, 신문로, 남대문

임대 수준

세 권역 중 가장 높은 임대료 형성

    

전통적인 업무지역

주요 정부기관 및 금융기관들이 인접하여 분포

다국적 기업, 금융 본사 및 대사관들이 많이 분포


도심권역에는 1960년대 후반부터 오피스빌딩이 공급되기 시작했습니다. 이후 도심재개발법 제정(1982년)과 아시안게임(1986년) 및 서울 올림픽(1988년) 등 행사 대비의 일환으로 도심재개발촉진시책이 발표되면서 도심권역에 오피스빌딩의 공급이 집중적으로 이뤄지게 되었습니다. 최근 도심지역에 신규공급이 활발히 발생하는 것은 앞서 설명 드린 것과 같이 도심이 3대 권역 중 가장 먼저 형성된 오피스권역으로 빌딩들의 평균 경과년수가 가장 높은 지역이기 때문입니다.

도심권역의 임대료는 얼마?


[권역별∙등급별 기초정보분석]

 

 

당사의 보고서를 통해 2011년 3분기 도심권역의 오피스시장 현황을 살펴보도록 하겠습니다. 3분기에는 도심권역 내 총 225개의 빌딩을 대상으로 조사가 이루어졌는데요, 기초정보분석 자료를 보면 앞서 설명 드린 바와 같이 도심권역의 평균 건축년수가 타 권역에 비해 훨씬 높다는 것을 확인할 수 있습니다.

3분기 도심권역의 공실률은 3대 권역 중 가장 높은 8.1%를 기록하였습니다. 이는 한화63시티가 오피스 관련 데이터를 수집하기 시작한 2003년 이후 가장 높은 수치로 시그니쳐타워(연면적 99,992㎡), 스테이트타워남산(연면적 66,799㎡) 등 대형 오피스가 준공과 함께 대부분의 면적이 공실로 공급되면서 도심지역의 공실률 증가에 큰 영향을 미친 것으로 파악되고 있습니다. 전세환산가는 3.3㎡당 7,469원으로 공실률이 증가하였음에도 불구하고 전분기 대비 1.0% 상승한 것으로 조사되었는데요, 이는 지역 평균보다 높은 임대가로 공급된 신규 오피스가 임대가 상승을 견인하였기 때문입니다.

총성 없는 전쟁터, 신규 임차인 유치 경쟁 심화

당분간 도심 오피스 시장은 「신규공급」이 화두가 될 것으로 예상됩니다. 기존에 공급된 물량이 상당량 시장에 적체되어 있는 상황에서 신규공급이 계속 이어지고 있기 때문인데요. 3분기에 이어 4분기에도 101파인애비뉴(연면적 130,000㎡), 삼화인쇄사옥 등이 공급 예정에 있어 도심권역의 공실률은 당분간 상승세를 유지할 것으로 보입니다.

이례적인 공급 폭탄 속에서 임대마케터와 건물주들은 공실을 줄이기 위해 렌트프리 제공은 물론, 관리비 할인 및 면제 혜택, 호텔식 서비스 제공 등 다양한 방법을 강구하고 있습니다. 현재 이러한 시장 상황을 기회로 삼아 최상의 조건으로 신규 이전을 고려하는 기업들이 상당수인 것으로 알려져 있습니다. 하지만 대형 임차인들이 신규 프라임 오피스로 이전하면 연쇄효과로 A, B등급 등의 오피스 공실률이 높아지게 되어 있어 시장 상황이 안정세에 접어들기 위해서는 상당 시간이 걸릴 것으로 전망되고 있습니다.

총성 없는 전쟁터를 방불케 하는 도심 오피스 시장, 앞으로 어떻게 전개될지 궁금하지 않으세요? 대형 임차인을 유치하기 위한 임대마케터들의 움직임을 주목해주시길 바랍니다.

사진 및 자료 출처: 한화63시티, 플리커(The Stereolove, eimoberg, 배성훤, Jinho-Jung)


최보윤
 | 한화63시티 투자자문팀 사원
투자자문팀에서 리서치 및 컨설팅을 담당하고 있습니다.
오피스를 중심으로 여러 분야의 부동산을 다루고 있는데요,
업무를 통해 접하는 상업용 부동산 시장에 대한 소식을 전해드릴 예정입니다.
일방적인 전달이 아닌 부동산 전문가들과 의견을 교류할 수 있는 장이 되었으면 좋겠습니다. 많은 관심과 참여 부탁드려요! 

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  1. 이명희 2011.11.18 20:13  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    궁금하네여~ 그럼 어떡해야죠? 보윤님!

    예쁜 얼굴 만큼이나 애간장을 태우시는 군요. ^^*

    • 최보윤 2011.11.21 09:10  댓글주소  수정/삭제

      도심 오피스의 향후 상황이 궁금하신가봐요. 저희 보고서를 꾸준히 살펴보시면 앞으로의 시장상황에 대해서 충분히 예측가능하지 않을까요? 앞으로 발행될 마켓리포트는 물론 포스팅에도 꾸준히 관심 가져주시길 바랍니다.

  2. 너부리 2011.11.21 09:10  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 봤습니다. 전 광화문쪽하면 가장 먼저 교보빌딩 있는 곳이 떠오르는데요..

    그쪽은 도심권 내 다른지역하고 비교해서 임대료가 어떤가요?높은편인가요?

    알려주세요~

    • 최보윤 2011.11.21 09:24  댓글주소  수정/삭제

      너부리님! 오피스시장에 대해서 평소에 관심이 많으셨던것 같네요. 질문이 날카로우신데요?^^
      교보빌딩은 도심지역에서도 임대가가 가장 높은 프라임급 빌딩에 속한답니다. 게다가 올해 1월 리모델링을 완공하면서 임대가도 소폭 인상되었답니다.