안녕하세요!
다들 여름 휴가는 잘 다녀오셨나요? 저도 지난주에 여름 휴가를 보내고 왔는데요, 너무 신나게 놀고 왔는지 업무에 적응하기가 쉽지 않네요. 업무 집중력이 흐트러질 때에는 리얼로그로 리프레쉬하는 건 어떨까요? 리얼로그와 함께 휴가 후유증을 극복하시길 바라며 두 번째 포스팅을 시작해 보도록 하겠습니다.

오늘은 서울 오피스 시장의 특성에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 첫 번째 포스팅 이후 많은 분들이 의견을 주셨는데요, 오피스 시장에 대한 배경지식이 없어도 이해하기 쉽게 설명을 해주었으면 좋겠다는 내용이 많았습니다. 여러분의 의견을 적극 수렴하여 앞으로 3~4회에 걸쳐 서울 오피스 시장을 권역 별로 살펴볼 예정이니 많은 관심 부탁 드립니다.

YBD, 그게 뭡니까?

첫 번째로 살펴볼 권역은 63빌딩이 위치한 여의도입니다. 여의도 권역을 YBD라고도 부르는데요, 이것은 Yeouido Business District(여의도 업무지구)의 약자랍니다. (도심은 Central Business District의 약자인 CBD, 강남은 Kangnam Business District를 줄인 KBD가 되는 거죠. 참 쉽죠잉~)

출처: 네이버 지도

여의도가 어디인지는 잘 알고 계시죠? 하지만 오피스 시장에서 말하는 여의도 권역은 행정구역상 여의도와는 다소 차이가 있는데요. 일반적으로 여의도(영등포구 여의도동)와 마포대교 건너편 마포구 일대(도화동, 공덕동)까지 포함한 지역을 일컫습니다. 여의도 내부는 여의도공원을 기준으로 63빌딩이 위치한 동여의도와 국회의사당이 위치한 서여의도로 나뉘어집니다. 즉, 오피스 시장에서 말하는 여의도 권역은 동여의도, 서여의도, 마포 3개의 세부권역을 통칭하는 것이지요.

내가 바로 YBD다!


여의도 권역의 특성

구 분

내 용

주요 용도

업무 및 주거시설

개발 시점

1980년대 초반 이후

세부 지역

동여의도, 서여의도, 마포구(공덕역) 일대

임대 수준

세 권역 중 가장 낮은 임대료 형성

    

금융, 증권, 정치 및 방송의 중심지

국회의사당, 증권거래서, 방속국 및 증권 관련사들의 본사가 밀집하여 분포


앞서 설명 드린 것과 같이 여의도 권역(YBD)은 행정구역상 영등포구 여의도동과 마포구의 일부를 포함하며, 1975년 국회의사당 준공 이후 1979년 여의도 업무지구 지정으로 본격 개발된 지역입니다. 증권거래소, 금융감독원 등을 중심으로 금융관련 업종의 본사들이 밀집되어 있어 한국의 맨하탄이라고 불리우기도 하죠. 한때 국내 최고 높이의 랜드마크 빌딩으로 국내 경제의 고도성장을 대표했던 63빌딩 또한 여의도에 위치해 있습니다. (현재는 목동에 위치한 주상복합건물인 하이페리온이 가장 높은 빌딩인 것으로 알려져 있으며, 잠실 제2롯데월드, 상암동 랜드마크빌딩, 송도 랜드마크시티 등 다수의 초고층빌딩이 건설 예정입니다.) 앞으로 서울국제금융센터(SIFC, Seoul International Finance Center), 전경련 회관 등 대형 오피스빌딩이 공급될 예정에 있어 국내를 넘어 국제적인 금융 중심지로 지속적인 성장이 예상됩니다.

여의도의 임대료는 얼마?

지금까지 여의도의 형성 과정과 특성 등에 대해 간략히 살펴봤습니다. 그럼 본론으로 들어가서 여의도권역 임대시장의 현황에 대해 알아보도록 하겠습니다.
(한화63시티 2분기 오피스 마켓 리포트를 갖고 계시다면, 함께 봐주세요.)


[권역별∙등급별 기초정보분석]

보고서 7-8페이지부터 살펴보겠습니다. 리서치 개요 부분인데요, 여의도 지역은 2분기에 총 133개의 빌딩을 대상으로 조사가 완료 되었습니다. 그 중 오피스의 특성을 점수화하여 산정한 등급(프라임급, A급, B급, C급)에 따라 리서치 빌딩 개수, 평균 건축년수, 평균 건축연면적 등을 그래프로 설명하였습니다. 그래프를 살펴보면, 여의도 권역의 경우 타 권역에 비해 시장의 규모가 다소 작으며(리서치 빌딩 개수), 도심 다음으로 오래된 건물이 많다(평균 건축년수)는 것을 확인 할 수 있습니다.

출처: 한화63시티 오피스마켓리포트 2011.2/4Q

보고서 12페이지로 넘어가 볼까요?. 2분기 여의도권역의 공실률은 2.7%, 전세환산가는 3.3㎡당 4,841천원, 임대료는 3.3㎡당 43.8천원으로 조사되었습니다.

공실률이 2.7%라는 것은 어떤 의미일까요? 공실률은 건물에서 사용되지 않고 비어있는 공간이 차지하는 비율입니다. 즉, 공실률이 높을수록 비어있는 사무실이 많다는 것이죠. 2분기 여의도 권역의 평균 공실률은 2.7%로 여의도에 위치한 빌딩 전체 연면적의 약 2.7% 가량이 비어있다는 의미로 해석할 수 있는 것입니다. 통상적으로 자연 공실률(시장이 안정된 상태일 때 발생하는 공실률)을 5%로 보고 있으므로 현재 여의도 권역의 임대 상태는 안정적인 상태라고 할 수 있습니다. 여의도의 경우 개인사업자보다는 대기업 본사 등 법인의 비율이 높아 임차인의 변동이 크지 않으며, 타 권역에 비해 상대적으로 신규 공급이 적기 때문에 타 권역에 비해 상대적으로 안정적인 시장 상황을 보이고 있는 것으로 파악됩니다. 하지만 올해 10월 SIFC 일부 준공을 시작으로 전경련 회관 등 대형 프라임급 빌딩의 신규 공급이 대기하고 있어 여의도의 공실률은 다소 높아질 것으로 예상됩니다.

임대료를 살펴보겠습니다. 2분기 여의도의 전세환산가는 3.3㎡당 4,841천원으로 조사되었습니다. 전세환산가는 월세 방식의 임대료를 전세금으로 환산한 금액을 말하는 것인데요, 국내 오피스 시장의 임대계약형태는 보증부 월세와 전세의 두 가지 방식이 혼용되어 사용되고 있기 때문에 전세환산가를 사용하여 임대 방식을 통일해 임대 기준이 다른 빌딩을 상호비교 하는 것입니다. 조사 결과, 2분기 현재 여의도 권역의 임대가는 전세가 기준으로 3.3㎡당 약 484만원, 보증부월세 기준으로 3.3㎡당 보증금 43만9천원, 월임대료 4만3800원으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 도심(CBD)이나 강남(KBD)과 비교해 다소 낮은 수준입니다.

여의도 권역의 임대시장에 대해 전반적으로 살펴보았습니다. 오피스 빌딩과 내가 무슨 관련이 있을까 생각되시겠지만 리츠, 펀드 등 간접투자상품을 통해 개인이 오피스 빌딩에 투자할 수 있는 기회도 점차 증가하는 추세이니 관심을 갖고 살펴보시면 좋은 투자 기회를 찾으실 수도 있을 것 같습니다.

사진 및 자료 출처: 한화63시티, 플리커(riNux)


최보윤
 | 한화63시티 투자자문팀 사원
투자자문팀에서 리서치 및 컨설팅을 담당하고 있습니다.
오피스를 중심으로 여러 분야의 부동산을 다루고 있는데요,
업무를 통해 접하는 상업용 부동산 시장에 대한 소식을 전해드릴 예정입니다.
일방적인 전달이 아닌 부동산 전문가들과 의견을 교류할 수 있는 장이 되었으면 합니다. 많은 관심과 참여 부탁드려요! 
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  1. 금방산 2011.09.10 17:54  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이렇게 이쁜 분이 좋은 정보 주셧는데
    무반응 ~` 안되져~~ㅎㅎ
    좋은 정보 감사 합니다.

    • 최보윤 2011.09.19 17:15  댓글주소  수정/삭제

      하하하, 금방산님 감사합니다.
      앞으로도 리얼로그에 많은 관심 부탁드려요~^^
      (무플은 너무 슬퍼요ㅠ)

  2. 한지수 2011.09.20 18:08  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정보 감사합니다.
    권역별 시기별 시리즈로 부탁해도 될까요? ~^0^~

    • 최보윤 2011.09.21 08:53  댓글주소  수정/삭제

      한지수님 좋은 의견 감사합니다!!

      63빌딩이 위치한 여의도를 시작으로 도심, 강남
      그리고 6대 광역시까지 준비 중이오니 많은 기대부탁드려요.^^

  3. 압구정강냉이 2011.09.21 17:45  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    참 미인이세요~
    좋은글 감사합니다.ㅎㅎ
    많은 도움이 되었습니다.
    다음글 기대할께요~

    • 최보윤 2011.10.14 11:01  댓글주소  수정/삭제

      강냉이님~댓글 감사드립니다!
      포스팅할때마다 댓글이 얼마나 달릴지 은근히 기대하게 되는데, 앞으로도 댓글 많이 달아주세요^^