6월인데 날씨가 완전 여름날씨네요.^^ 저는 요즘 주말에 등산을 합니다. 이열치열이란 말이 있죠. 날씨는 매우 덥지만 우리 몸 내부는 오히려 차가워 진답니다. 적당한 운동과 음식조절이 중요합니다.


오늘은 임대차 계약의 용어정리 마지막 시간을 가질까 합니다. 마지막으로 알아볼 내용은 '비밀유지의 의무' 입니다.



임대차 계약관리를 하면 여러 가지 돌발상황이 발생합니다. 세입자인 임차인은 임대인에 대한 의심이 들 때가 있습니다. 예를 들어, 주인이 나에게는 임대료를 비싸게 받고, 다른 임차인에게는 더 싸게 받는 게 아닌가 하는 의구심이죠.

이런 사유로 임차인들은 재계약시 다른 임차인의 임대조건을 알고 싶어합니다. 하지만 물론 자신의 임대조건이 외부에 공개되는 것은 매우 꺼려하겠죠?

회사에서 임대 업무를 담당하는 저로써는, 재계약시 임차인으로부터 이런 요구를 받을 때마다 상당히 곤혹스럽답니다. 보통 재계약시 임대료 인상이 안내되는데 임차인은 다른 임차인의 계약조건을 보고 싶어 하기 때문이죠. 정중히 이를 거절하면, 임차인은 '동일한 가격이면 공개 못할 것이 뭐 있나? 혹시 다른 임차인은 임대가가 훨씬 더 싼 것 아닌가?’ 등의 생각으로 더욱 계약조건을 보고 싶어하게 됩니다. 임대인이 끝까지 보여줄 수 없다고 하면 나중에는 '우리가 비싸게 계약되어 있어도 문제 삼지 않을 테니, 그리고 소문 안 낼테니 보여만 달라'고 졸라댑니다. 자체 결제시 타 임차인 계약조건이 첨부가 되어야 한다고 설득해 옵니다.

이렇게 임차인의 요구를 듣다가 설득 당하게 되면, 아무 문제도 삼지 않겠다고 계약서를 오픈 하게 되면, 그 ~ 순간 제명이 됩니다.(개그콘서트 버전.^^)

계약서를 오픈하게 되면 어떤 일이 발생할까요?


확실한 자료를 보여주려면, 계약서나 내부 품의서를 보여줘야 하는데, 우선 계약날짜가 다릅니다. 1.1자 임대료와 12.1자 임대료 같을 수 없으며, 계약기간에 따라 또 임대조건이나 면적에 따라 임대료가 같을 수 없습니다.

계약서에는 이런 임대조건이 평방미터로 환산되어 있습니다. 임차인이 이 계약서를 보는 순간, 아마 이게 무슨 숫자인지 헷갈리게 될 겁니다. 이로 인해 모두 다 평당기준가로 환산해 드려야 하고, 환산보증금과 전용율 역산, 환산이율 등...임대인의 아킬레스건이 다 튀어나오게 됩니다. 단순 임대가만 설명해 드리려고 했던 취지와는 다르게 문제가 확산되어 가는 것이죠. 계약기간에 따른 임대가 혜택 규정과 최초 입주시 빌딩 공실 상황과 주변빌딩의 상황 등등...임대인의 정책적 판단과 기준들이 왜 어떤 임차인에게는 적용되고 다른 임차인에게는 적용되지 않는지 등등...이 문제가 확대되면 타 임차인의 임대가 또는 계약서를 오픈한 담당자는 견딜 수 없게 되며, 문제가 커져만 갑니다.

이렇게 험난한 과정을 감수하고 임대가를 공개했는데, 해당 임차인의 월세가 더 싼 경우,
과연 임차인은 만족할까요?


그렇지 않습니다. ㅎㅎ 월세가 싸면 의심은 더 증폭됩니다. 혹시 임대인이 일부러 비싼 곳만 보여준 것이 아닐까, 여기보다 더 싼 사무실이 있는 것은 아닐까 고민하게 되는 것이죠. 같은 층 임차인들 계약서를 보여달라고 요구하게 되거나, 더 나아가 위층 아래층에 입주한 임차인의 임대차 계약서를 요구하기도 합니다. 심지어는 같은 업종 회사의 계약서를 보여달라고 요구하게 됩니다. 사태는 걷잡을 수 없게 되는 것이죠. 이런 부분이 임차인의 회사에 보고 되고, 외국본사 등으로 보고 되었을 경우, 각 임대담당자(임대인 + 임차인)는 이런 사태를 수습하기 어려워집니다.

또한 자기도 모르게 건물주가 자신의 계약서를 타인에게 보여주었다는 걸 알게 된 다른 임차인은 어떤 반응을 하게 될까요? 항의공문 + 법정소송까지도 문제 삼을 사건으로 비화됩니다.

에고고 결국은 계약서를 오픈한 담당자는 무사하기 어렵게 되죠~ 그래서! 이런 예상 문제들로 인해 '비밀유지의 의무'라는 조항을 계약서에 삽입하게 됩니다.

'임대인과 임차인은 본 계약 내용을 제 3자에게 누설해서는 아니 된다'
라고 말이죠. 별 내용 아닌거 같지만, 대리석에 새겨서 암기해야 할 내용입니다.^^

여러 회를 통해 계약서 내용을 조목 조목 살펴보았습니다. 무더위에 건강 조심 하시구요. 다음부터는 다른 내용으로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.^^

 

사진출처: flickr(chrisjohnbeckett)


 

 

양해기 | 한화63시티 LM팀 과장
안녕하세요. LM팀 양해기 과장입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 

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  1. 김구성 2011.07.07 12:36  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대차 재계약 협상과 관련된 내용입니다요..
    재계약이라.....
    한쪽은 올려 받으려 하고, 한쪽은 다운시키려 하는것이 재계약이지요...
    임대인측이 에이전트(pm)를 고용하고 있는 상황이라면 아무래도 임차인이
    협상에서 밀릴 수 밖에 없지만....
    임대인은 협상측면에서 여러가지 임대료의 상승요인을 수집하고 그 내용들을
    합리화시키려 합니다. 이에 반면 임차인은 물가가 다 올라 장사도 않되는데
    임대료 마저 올리려 하는냐 라는 논리로 대응합니다.
    임차인이 약자임에 틀림없죠.. 일단 계약에 불응하면 명도해야 하는데,
    사업(장사, 영업)의 기반 사무실을 포기해야 하고, 더 나은 빌딩을 구해야 하는데
    줄여서 가니 사무실이나 빌딩 환경이 형편없고, 그런 곳을 찾으려니 자꾸 외진곳으로
    이사가야하고, 원상복구 비용도 신경써야하고....

    에구에구... 뭐 하나 쉬운게 없네요...
    임차인과 임대인의 협상을 통해 서로간의 신뢰와 양보를 바탕으로 계약이 성사되어야
    하겠지요... 화이팅 하삼.....^^

    ps: 임차인들께서는 펀드가 주인인 부동산은 가지 마세요.... 얏짤없답니다요..ㅋㅋㅋ

  2. 양해기 2011.07.18 20:17  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    김차장님 감사합니다. 언제나 좋은 댓글을 남겨주시며 제게 힘을 실어 주시는군요.^^

  3. 강규상 2011.07.20 13:34  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    하하하

    대리석에 써서 암기해야 할 사항...^^

    그런 조건으로 그런 약속을 한다는걸 몰랐었습니다.

    좋은 정보 감사합니다.^^