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부동산 이야기/임대,임차

임대차계약 종료 후 사라진 임차인, 해결법은?

안녕하세요.^^ 아침에 출근하면서 보니 날씨가 아주 화창하고 깨끗하더군요. 황사가 잔뜩 끼어 모든 것이 누렇게 보이던 때가 엊그제 같은데 벌써 1년의 반이 지나고 있네요. 황사라는 것은 공기중에 미세먼지(또는 흙모래)가 촘촘히 끼어 있다는 뜻이겠죠? 하지만 사물의 특성은 본래 제 기능대로 모여 있어야 합니다. 뒤죽박죽 섞이면 둘 다 쓰레기가 되어 버리죠. 공기는 공기대로, 모래는 모래대로 필요한 자리에 있어야 합니다.

오늘은 임대차 계약서 용어 중 <임대인의 처분권리>에 대해 알아보겠습니다.

예를 들어볼까요?

정상적으로 사무실 임대차 계약이 해지되었는데, 갑자기 임차인이 실종되었습니다. 연락도 잘 안되고, 연락이 되더라도 무조건 알았다고만 하는 등 대화가 잘 되지 않기도 하고. 이렇듯 정상적인 계약 해지가 어려울 때는 어떻게 해야 할까요?

임차인은 어디에...? 0_0

추측?

사무실 해지와 동시에 임차인의 회사가 파산하고 임직원이 뿔뿔이 흩어지거나, 보증금 압류 등으로 인해 보증금을 찾을 수도 없는 상황이 발생한다면, 정상적으로 임대차 계약을 해지하는 것이 어려워집니다. 그러다 보면 사무 집기 옮길 곳도 없고, 집기를 파는 것도 여의치 않고 하니 그냥 포기하고 방치하는 경우도 생길 수 있죠. 이런 일이 있어서는 안되겠지만, 특히 사장이 구속되거나 임직원끼리 퇴직금 문제로 시비가 붙는 경우도 종종 발생합니다. 임대차 계약 해지 시점에 임차인이 실종된다면 이런 수많은 경우의 수가 있을 것임을 추측해볼 수 있습니다.

해결

이런 경우, 임대인은 매우 곤란해지게 됩니다. 기존의 임차인이 공간을 비우고 원상복구 공사를 완료해야 다른 임차인을 구할 수 있는데, 임차인은 연락조차 안되니까요. ^^ 이런 경우를 대비해 임대차 계약서에 이런 조항을 삽입해 놓습니다.

'본 계약의 종료 후에 임차인이 인도하여야 할 날로부터 30일이 경과하였음에도 임대차목적물을 임대인에게 인도하지 않고, 임차인이 임대차 목적물을 사용하지 않고 있는 경우' 임대인은 임차인 동의 없이 임차인의 재산 및 소지품을 창고나 기타 장소로 옮길 수 있다. 라고 말이죠. 이런 조항이 있는 경우, 연락이 되지 않는 임차인의 동의가 없어도 사무실에 남아 있는 사무집기를 옮겨 놓을 수 있겠죠?

하지만, 비록 계약서에 저렇게 명시되어 있어도 실제로 임차인의 물건을 함부로 제 3의 장소로 옮기지는 못합니다. 나중에 나타난 임차인이 ‘책상속에 금덩어리가 있었다’고 변상을 요구하거나 ‘돈을 구하느라 늦게 왔는데 누구 맘대로 내 물건을 치웠느냐’고 주장한다면 문제가 더욱 복잡해질 수 있기 때문이죠.(게다가 그 물건이 파손되기라도 한다면 더욱 큰일이겠죠? ^^)

이런 경우엔, 법적절차를 통해 진행하는 게 옳습니다. 명도소송을 통해 집기를 반출시키고, 원상복구는 타 임차인에게 승계 시키는 방법이 효과적입니다.

오늘은 임대인의 처분권리에 대해 알아보았습니다만, 실제로 처분할 경우 황사 낀 공기처럼, 법률분쟁시 매우 불투명한 상태로 접어들게 된다는 점...명심하세요.^^

사진출처: 플리커(dickuhne)
양해기 | 한화63시티 LM팀 과장
안녕하세요. LM팀 양해기 과장입니다. 저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다. 회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요. 
  • 김구성 2011.06.11 14:34

    양과장님의 주옥같은 글이 또 올라왔군요..
    참 재미있게 쓰신 글을 읽고 있습니다...

    이번 주제는 명도이군요...
    명도라... 거 참 맘데로 되지않는, 어려운 행위이지요..

    모든일이 그러하듯이 임대차에도 시작과 끝이 있지요
    시작은 계약이요, 끝은 명도라....
    그런데, 시작할때 좋았던 관계가 명도할때 틀어지는 경우가 허다합니다.
    물론 밀린 임대료 관리비가 그러하고 특히 원상복구 문제로 관계가 급속 냉각되기도 하지요

    명쾌한 명도를 위해 양과장님 친절한 설명말씀에 제가 아는 내용을 양념으로 추가해 보겠습니다.
    강제명도는 임대료 체납을 이유로 건물주에 의해 이루어집니다.
    이때 임차인의 보증금은 거의 임대료로 상계처리가 되어 활용가치가 없어집니다
    그런데 명도를 소송으로, 법에 의존하면 판결기간이 길어 그만큼 임대손실도 만만치 않죠
    자 이런 불상사가 되지 않기 위해서,
    1. 평소 임대인은 임차인의 영업활동과 근황에 관심을 두고 친분을 쌓아둔다
    (임대인이 임차인에게 평소에 서비스를 잘하라는 말이겠죠..ㅋㅋ)
    2. 임대료가 체납이 되기 시작한 첫달에 체납 내용과 관련된 사실을 명확히 확인한다
    3. 2번째 임대료가 체납이 되었을때, 임대료 체납독촉 내용증명을 정기적으로 발송해서
    내부적으로는 임차인을 압박하고, 외부적으로는 미수금 독촉과 관련된 객관적 활동으로
    기록해 둔다.
    4. 임차인의 보증금을 분석하여 체납금과 원상복구 공사비용, 제비용 등을 제외한
    임대 여유기간을 확인하여 관리한다 => 이시기를 절대 놓치면 않됨으로 마지노선에서
    임대계약 해지통보를 해야 합니다. 그래야만 상황이 더욱 악화되어 명도 소송으로 가는
    경우를 막을 수 있으며, 최후의 보루가 되겠습니다.
    5. 임차인과 지속적으로 대화를 추진하며 상황을 긍정적으로 (체납해소 or 자진 명도)
    유도한다

    그러나 이런 사전 활동으로 해결이 않되면 명도소송으로 가야겠죠...
    이런 경험을 한 건물주는 추후 제소전화해조서를 계약체결시 작성하려 노력합니다. 그렇게 되면 세상은 더욱 야박하게 되겠지요....

    글을 써다보니 왠지 안타깝네요... 이런 일이 벌어지지 않도록 경제가 활성화 되길 기원합니다.

    • BlogIcon 리얼로그 2011.06.08 17:51 신고

      명소소송 전 단계를 더욱 자세하게 설명해주셔서
      많은 이들에게 도움이 될 것 같네요.
      리얼로그의 콘텐츠를 더욱 풍성하게 만들어주신
      댓글 감사드립니다. ^^

    • 양해기 2011.06.09 09:28

      김구성님은 임대차업무를 상당기간 종사하신 분으로 보입니다. 저런말씀은 많은 경험이 쌓여야 하실수 있는 말입니다. 하지만 법인 담당자의 입장에서 임차인과 충돌이 있을 때는 단순히 어떤 방법을 쓰기 어려울 때가 많습니다~ 처리 과정에 문제가 없도록 일지를 쓰며 관리해도 의사결정지연과 기회손실비용의 예측으로 고무줄처럼 시간이 늘어나기 일쑤입니다. 그나마 유일한 해결책은 입주심사가 강화지만 공실 장기보유상황에서 이도 결국 이론에 불과합니다. 김구성님 보충설명 감사합니다.^^

  • 리혁 2018.09.17 10:20

    궁굼한점이있습니다
    임차인이 월세를 못내서 건물주가 문을걸어 잠그고 언제까지 세를 내라고하면서 그날까지 세를 못내면 집기를 처분해도 좋다는 각서를 써주었다고합니다
    근데 문제는 그 사무실에 제3자의 컴퓨터 및 방송장비가 보관되어 있었습니다
    가격은 신품기준 8000만원이고 밀린세는 400정도입니다
    이 각서만으로 장비들을 처분해도 되는지 알고싶습니다