부동산 뉴스를 보다보면 자주 접하는 단어들이 있을 겁니다. 여의도 공실률이 어떠하다든가, 보증금이 얼마라던가 하는 항목에서 공실률, 보증금 같은 단어들 말이지요! 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 뉴스를 좀 더 재밌게, 쉽게 보기 위해 자주 등장하는 임대차 용어들에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

1. 공실율


아파트나 상가건물과 같은 임대빌딩에 있어 그 건물 전체의 면적이나 호, 사무실, 수를 기준으로 비어있는 비율을 말합니다.

 

공실률은 (1)건물의 가치 판단과 (2)경기를 파악하는데 중요한 역할을 합니다. 우선

 

1)건물의 가치 판단에 있어 중요한 역할을 하는 이유는 간단합니다. 입지도 좋고, 시설도 좋고, 그 지역의 상징성 있는 건물이라면, 여러 임차인들이 입주하고 싶어할 것입니다. 그래서 입차인을 유치하는게 쉽고, 공실이 생기더라도 빠르게 채워지게 됩니다. 임대인의 입장에서는 공실이 발생하지 않음으로써 100% 임대수익을 다 확보 할 수 있는 것이지요! 그래서 반드시 비례하지는 않지만, 공실이 없는 건물은 가치가 높다고 할 수 있는 것입니다.

  

 

(2)공실률이 경기를 파악하는데 유용한 이유는 공실이 많은 지역과 비교적 적은 지역을 두고 판단하면 이해하기 쉽습니다. 경기가 좋지 않으면 상대적으로 임대료, 매매가가 비싼 중심 지역에 공실이 많이 발생하게 됩니다. 비용을 줄이기 위해 임차인들이 임대료가 저렴한 지역으로 이전하기 때문이지요~ 반면에 경기가 좋으면 사업에 유리하고 많은 업계가 모여있는 중심지역에 입주하려고 합니다. 비싼 임대료를 감당 할 여력이 되기 때문이지요!

 

즉, 임대료, 매매가가 비싼 곳에 기업들이 입주하려고 한다면 경기가 좋을 때인 경우가 많고, 그 반대로 기업들이 비싼 임대료를 감당하지 못해 타지역으로 이전해 중심지역에 공실이 발생한다면 경기가 좋지 못할 때인 경우가 많다고 볼 수 있습니다.

 

국토해양부에서는 오피스와 매장용 건물에 대한 임대 및 투자수익률 정보 제공을 통한 시장의 투명성 제고와 부동산 정책 지원을 위해서 공실률, 임대료, 투자수익률에 대한 투자정보를 제공하고 있습니다.

 

 

2. 보증금 / 환산보증금


보증금이란 부동산 임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위해 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전기타의 유가물을 말합니다. 통상적으로는 금전으로 보증금을 주고받습니다. 보증금의 성질에 대해서는 반환채무를 수반하는 금전소유권의 이전으로 이해되기 때문에, 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 돌려주어야 합니다.

단! 임차인이 채무불이행이 없다는 가정하에 전액을 돌려주게 됩니다. 만약 임대료 미납, 임차물의 멸실, 훼손과 같이 임대인에게 손해를 발생하는 경우에 보증금 중에서 당연히 변제에 충당되는 것으로 하고 보증금이 삭감될 수도 있습니다. 또한 이런 손해가 발생하면 임대인은 다른 채권자에 우선하여 보증금으로부터 변제 받을 수도 있습니다.

 

그러나 가끔 환산보증금이라는 용어도 등장합니다. 그렇다면 환산보증금은 무엇일까요?

환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다.

 

즉, 환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100) 이라 할 수 있습니다.

 

그렇다면 왜 보증금과 별개로 환산보증금이라는 것을 만들었을까요?

그건 바로 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하기 위해서입니다. 상가임대차보호법에서는 환산보증금이라는 것을 기준으로, 그 금액이 일정액을 넘게 되면 그 초과분에 대한 보증금은 보호하지 않고 있습니다. 즉, 임대인이 임대료를 올리는데 제한이 없어지는 것입니다.

(이는 상가임대차 뿐만이 아닌 주택 임대차도 마찬가지입니다!)

 

*기준*

서울4억원

수도권과밀억제권역 3억원

광역시 2억 4000만원

그 외 기타권역 : 1억 8000만원

 

 

 

3. 전월세 전환율 


전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환 할 때 적용하는 비율을 말합니다. 어떻게 환산하는지 알아볼까요?

 

 전월세 전환율 = 월세 / (전세금-월세보증금)*100

 

*연이율은 계산 된 전월세 전환율에 곱하기 12를 하면 됩니다.

 

 

주택임대차보호법 제7조의 2 기준에 따르면 10%와 한국은행 기준금리의 4배중에서 더 낮은 금액을 적용하게 되어있습니다. 2015년 3월 12일 기준으로 한국은행 기준금리가 1.75%이기 때문에 여기 4배에 해당하는 7%가 전월세 전환율 상한기준이 됩니다. 즉, 7%이내에서 임대인과 임차인이 전월세 전환율을 조정 할 수 있는 것이지요~

 

 

 

지금까지 공실율, 보증금, 환산보증금, 전월세 전환율에 대해서 알아보았습니다. 

저의 경우는 용어를 이해하고 신문을 보면 조금 더 이해가 쏙쏙 되는 것을 느끼곤 했는데요,독자님들도 이번 포스팅에서 배운 임대차 용어의 개념이해를 통해 부동산 뉴스를 좀 더 수월하게, 재밌게 읽으시길 바라겠습니다^^

 

 

 

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