어느덧 선선한 바람이 불고 있습니다. 가을이란 말이 느낌이 오네요.

문득 24년 강원도 내설악에서 군생활하며 느꼈던 가리산의 경치가 생각나네요. 배고팠던 군시절, K1A1 소총 한 자루를 멋 삼아 강원도 가리산의 단풍을 배경으로 찍었던 사진에서는 24년전 아련한 추억이 새롭군요. 전역 후, 코리아디펜스라는 밀러터리사이트에 군시설 추억담을 꾸준히 연재하기도 했었는데, 언제 시간되면 그 시절의 추억담을 써 보도록 준비해 보겠습니다. 아침 저녁 기온차가 심한데 모두들 건강조심 하시기 바랍니다.

전 시간 면적의 개념에 대해서 말씀 드렸는데요, 이어서 오늘은 또 다른 실무이론으로써 임대기준가격에 대해 개념 정리를 해보도록 하겠습니다.

임대기준가격이란?


임대기준가격을 말하기 위해서는 임대가격이 우선적으로 파악되어야 합니다. 
임대가격이라 함은 임대시장에서 당사빌딩이 가질 수 있는 경쟁력을 파악하여 경쟁빌딩보다 우위와 열위적 환경을 가감한, 시장 내에서 임차인 및 수요자가 이해할 수 있는 적정범위 내의 임대료 가격입니다.


그렇다면 임대기준가격은 무엇일까요?

임대기준가격이란?
위의 임대료 가격에 대한 평당개념의 마케팅 영업가격의 기준가격을 임대기준가격이라 말하고 있습니다. 소위 “3.3당 보증금 100,000, 3.3당 임대료 10,000이런 식으로 불리어지고 있는 가격을 말합니다.

 
, 임대기준가격을 적정수준으로 책정하여 임대시장에서의 대응력를 강화, 당사빌딩의 임대수익을 제고함에 그 목적을 두고서 당사빌딩의 적정 시장 임대가격을 결정하는 기준가격이라는 의미로써 사용되어 지고 있습니다.

그러면 기존 임대시장가격이 형성되어진 구역내 빌딩(이하 대상빌딩이라 함)에 대하여 임대기준가격을 책정하려는 담당자는 먼저 어떠한 일을 해야 할까요?

담당자는 대상빌딩의 경쟁력을 포함한 마케팅 범위내의 임대시장에 대한 시장조사를 면밀히 진행해야 합니다. 시장조사 시에는 광의와 협의로 구분된 환경을 구체적으로 조사해야 하는데, 대상빌딩이 속한 지역을 포함하는 거시적 관점에서 어떤 변화 및 개발계획이 수립되어 있는지, 미시적관점에서는 대상빌딩 주변지역에 어떤 영향을 줄 수 있는 계발계획이나 또는 리스크적인 측면의 요인들이 있는지 면밀하게 검토해야 합니다. 해당지역의 경제적 여건 및 동향을 파악해야 하며, 입지적인 환경의 현상을 분석하고, 해당지역 및 인근지역까지도 포함된 임대시장의 환경들을 꼼꼼히 살펴야 하지요.

그래야만 대상빌딩의 적정 수익이 '향후 지속적 효익을 창출할 수 있는 것인지?' 아니면 '일정기간 이 후에는 수익이 감소할 것인지'를 추정할 수 있습니다. 이는 건물을 경영하는 PM’er가 가장 기본적으로 파악하고 활용해야 하는 분야이기도 합니다. 또한 좀더 자세하게는 대상빌딩이 경쟁빌딩에 대해 비교우의에 있는 점은 어떤 것이며, 비교열위에 있는 점은 어떤 것인지? 이러한 비교 우위 및 열위의 환경들이 임대가격에 어떤 영향을 미칠 것인지 정확하게 파악해야 효과적인 수익창출이 가능할 것입니다.


시장분석의 예


아래 이미지는 거시적, 미시적 시장분석의 예시로 실무에서 사용하는 내용입니다. 거시적 지역분석과 거점지역의 임대시장 동향, 입지조건, 테넌트 선호요인 분석 그리고 민감도 분석까지 내용입니다. 참고하여 주시기 바랍니다,

 

[ 시장조사의 거시적 분석 예시 ] 

상기 도표는 서울 강남지역임으로 지역의 개발계획 등의 중장기적 토지개발 요소에 대해서는

조사를 생략하였음을 양지하여 주시기 바랍니다.

[ 시장조사의 미시적 분석 예시 ] 

[ 대상빌딩 민감도 분석 예시 ]


임대기준가격의 책정방법

임대기준가격 책정시 담당자는 대상부동산의 개별특성을 감안하여 지역별 사무실 수요와 공급량에 따른 임대시장가와 입주선호도 및 주변 경쟁빌딩과의 시장경쟁력을 감안하여야만 하는데요, 이는 세부적으로 사용자의 편의제공과 부동산 운영의 수익성을 고려하여 각 층별로 지하층, 1F, 2F, 기준층으로 나누어 임대료를 세분화 시켜야 해야 합니다. 여기서 신축빌딩의 경우에는 신축된 프리미엄을 고려하여 주변 임대시장에서 고가의 임대료를 책정하는 것이 기 건물주들의 일반적 관행이었던 반면에, 실무자들은 이러한 오류를 범하여 경쟁력을 상실한 채, 장기공실 상태를 유지하기 보다는 적정수준의 임대기준가격을 책정하여 신속하게 조기의 공실을 해소해야 하며, 발생할 수 있는 기회손실액을 최소화 하는 측면을 적극적 고려해야만 대상건물을 효과적으로 임대시장에 정착할 수 있음을 상기하여야 한다고 생각됩니다.

임대기준가격을 결정할 시에는 보증금과 임대료의 비율을 10:1로 하고, 보증금의 월세 전환이율은 국가 고시기준율 10%를 활용해도 무방합니다.

보증금은 임대료의 10개월분으로 산정하며, 임대료는 유사 타경쟁빌딩의 임대료를 비교사례법으로 참고하여 결정합니다. 관리비에 대해서는 일부분을 수익으로 처리하는 국내관행에 의해 자연스럽게 정액제 또는 정액제와 실비, 마지막으로 실비형태. 세가지로 구분되어 징수하고 있습니다.


보증금+월세 조건은 대다수의 '투자용으로 빌딩을 운영하는 건물주'들이 사용하는 보편적 임대기준가격 결정방법입니다. 월세에 대한 담보형태의 보증금을 운영하나 그 범위가 최소화(여기서는 10개월분)되어 운영하며, 임대료 미수 RISK를 회피할 수 있는 정도의 임대보증금으로 운용함이 합리적이라 할 수 있겠습니다.


전액 보증금 조건은 임대보증금 예탁율이 높을수록 향후 임차인의 자금수급 경색시 안정성과 관리상의 용이성을 활보할 수 있어서 위험성이 낮으나. 시중금리가 초 저리시에는 임대보증금 운용수익이 낮아 임대수익성이 높지 않음으로 불가피한 사정이 아니면 가급적 사용하지 않는 임대기준가격 조건입니다. 요즘 주거용에서도 전세가 월세로 많이 바뀌고 있는 추세인데요. 바로 이러한 점들이 고려되지 않았을까 생각해봅니다.


전액 월세조건은 전액 월세조건이라 임대수익성은 높으나, 임대보증금의 예탁액이 없어 향후 임차인의 자금 경색시, 예를 들어 임차인의 도산 또는 파산시에는 미수임대료의 발생과 동시에 원상복구 및 명도소송 등으로 관리상의 문제가 발생될 수 있으며, 임대인의 투자자산에 대하여 안정성과 관리상의 높은 RISK의 부담으로 임차업체의 신용도가 명확하지 않으면 가급적으로 사용하지 않는 조건이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

오늘은 임대기준가격에 대해 시장에서는 어떤 의미이며, 어떻게 활용되는가에 대해서 말씀드렸습니다. 환절기 건강에 유념하시고 보다 활기찬 가을하늘의 정취를 만끽하시기 바랍니다
 

* 사진 및 자료 출처 : 한화63시티, Flickr<maclufus, 가라곤>

 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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  1. 정승진 2014.06.30 19:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    최근 신축 된 건물과 높은 공실률에서
    적절한 임대기준가격 산정과의 상관성을
    알수 있었습니다. 감사합니다~



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