안녕하세요. 독자 여러분!
그동안 여러분께 부동산 관리를 주제로 여러 글을 소개해드렸었는데요. 

여러 글을 포스팅하면서 항상 중복되는 단어가 있었습니다. 그것은 바로 면적입니다.
그렇다면 이 면적은 왜 중요하며 자주 언급이 될까요?

추후에 다시 구체적으로 설명할 시간이 있겠습니다만,
부동산 경영관리(PM)의 궁극적 목적은 바로 수익의 극대화입니다.

따라서 어떻게 수익을 극대화할 것인가? 라는 질문에 항상 고민하지 않을 수가 없는 게 바로 수익의 창출이지요. 면적은 바로 이 '수익'과 직결되는 내용입니다. 따라서 이번 시간에는 이 수익창출의 근본적 도구가 되는 '면적'에 대해서 알아볼까 합니다.

자 그럼 시작해 볼까요?

1. 면적의 중요성

부동산을 공부할 때 가장 중요한 부분 중에 하나는 바로 면적이라 할 수 있습니다. 면적은 수익과 연결되는 중요한 포인트인데요. 이는 곧, 면적 = 수익이라 말할 수 있습니다. 때문에 '면적'이라는 개념에 대해서 확실하게 인지하고 있어야 합니다.

건물의 수익창출 부분은 제한적일 수밖에 없는 구조입니다. 부동산 부문에서 창출할 수 있는 수익은 임대료, 광고료, 창고사용료, 주차료, 매매차익으로 한정되기 때문입니다. 

이러한 모든 수익창출의 기본 개념으로 여러분께 말씀드리고자 하는 '면적'이라는 개념이 사용되고 있습니다.

따라서 부동산 관리자는 이 면적이 정확하게 산출되었는지에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

대부분 가격을 산정할 때, ㎡당 @ 0,000원 (과거에는 평당이라는 말을 사용했었습니다.) 단위로 거래합니다. 계약 시, 이 면적이 정확한지 확인해야 내가 지급하는 금액에 대한 정확한 임대공간을 파악할 수 있습니다.

2. 면적(평면도)

이해를 돕기 위해 실제로 업계에서 사용되는 샘플들을 보여드리겠습니다 .
당사 63빌딩 임대공간 전경입니다.
상기의 실물은 도면으로 설명할 때 사용되는데요. 실제 임대차 거래 시, 사용되는 것은 아래의 평면도입니다.

                                                    [63빌딩 저층부 평면도]


                                                    [서초 한화생명사옥 평면도]


                                                     [여의도 한화금융센터 사옥]

                                                      [타사 강남 해성2빌딩 평면도]

이해를 돕기 위해 실제 마케팅에 활용되는 평면도를 첨부하였는데요, 위의 평면도들을 보시면 내용이 전부 다른 것을 알 수 있습니다. 이 것은 건축물의 구조가 다 다르기 때문입니다. 

마지막 도면은 도면의 면적을 자세하게 가름할 수 있게끔 치수선을 살려뒀네요. (예전에 저는 저 치수선을 사용해서 축적비율을 감안하여 도면상 실제 사용공간 면적을 스케일(scale)자로 일일이 재어가며 산출했던 기억이 납니다. ^ ^ 지금은 캐드로 정확하게 측정하고 있죠?)

"평면도의 활용용도는 임대공간의 구조(생김새)와 추후 어떻게 활용할 수 있느냐?" 그리고 "정확한 면적이 어떻게 되는냐?"를 확인할 수 있어 임대 거래 시에 현장에서 많이들 활용하고 있습니다. 예를 들어 임대목적물에 대한 정확한 면적 확인이 우선이며, 이후 내가 어떻게 활용할 것인가에 대한 lay-out 작업 시에도 필수적으로 사용할 수 있기 때문입니다.

3. 임대차 거래 시, 면적 개념

그러면 임대차 거래 시에 면적과 관련한 내용에 대해서 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

상기와 같이 평면도 상에 면적을 확인하였지만, 실제 임대차 거래에 사용된 임대면적과는 많은 차이가 있지요. 왜냐구요? 바로 전용면적과 공용면적의 차이 때문이지요.

아래의 그림을 통해서 설명해 드리도록 하겠습니다.
연면적이라 함은 하나의 건축물에 대한 바닥 면적의 합계를 말합니다. 또한, 각종 공부상에서 등기된 등기면적과 동일하다고 생각하셔도 무방합니다. 이 연면적은 통상 주차장 면적에 대하여 서비스면적으로 유료화 또는 무료화하고 있는 현실을 감안한다면, 아래와 같이 수식화해서 설명해 드릴 수 있겠습니다.

1) 실용면적 (C) = 전용면적(E) + 복도 사용분(F)
2) 공용면적 (D) = E/L 코아 + 기계실 + 로비 + 공용복도 + 주차장
3) 임대면적 (B) = 전용면적(E) + 복도사용분(F) + 공용면적(D) = 실용면적(E) + 공용면적(D)

단, 전략적 상황을 판단해야 할 경우가 있습니다. 임대시장이 여의치 않아 임차인 우위로 임대시장이 형성된 경우, 입주사의 부담감소를 위해 주차장 등 서비스면적(G)을 제외한 임대면적(B)으로 임대계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우는 임대인이 주차장 면적분만큼 임대료 수입이 감소함을 전제로 아래와 같은 (4)번 등식이 성립될 수 있습니다.

4) 임대면적(B) = 연면적(A) - 서비스면적(G)

이러한 개념을 사용해서 공용률 그리고 전용률을 계산할 수 있지요.

공용률이란 임대면적에 대한 공용면적의 비율을 말하는 것으로서, 공용률이 50%라 함은 임대면적에 대하여 전용공간과 공용공간의 면적이 50:50의 비율로 구성되었음을 말합니다. 
그리고 전용률이란 임대면적에 대한 실용면적의 비율을 말하는 것이죠.

따라서 이 비율들은 가지고 임대할 대상 건축물을 상호 비교하여 그 효과를 비교 검토할 수 있습니다. 전용률 또는 공용률이 각각 다른 임대 대상 빌딩들의 임대가격 기준을 전용률 또는 공용률로 환산하여 실제 내가 사용하는 면적단위당 (실용면적을 말하는 것이죠) 실제 가격이 어떻게 되느냐? 이 건물이 비쌀까? 저 건물이 비쌀까? 하고 검토할 수 있게 된다는 말이지요.

이렇게 부동산 상식을 실력으로 쌓아두면 나의 생때같은 돈을 조금이라도 아껴 사용할 수 있게 된다는 점을 강조 드립니다.

이렇듯 부동산은 알고 있는 만큼 효과적으로 부를 축적할 수 있게 됩니다.
그럼 다음에는 또 다른 유익한 내용을 가지고 찾아뵙도록 하겠습니다.

* 사진 및 자료 출처 : 한화63시티, 플리커<401(K)2013>
김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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  1. BlogIcon 김성진 2014.04.21 06:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    캬.... 최고의 정리입니다

  2. 문대진 2014.06.03 16:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대면적 산출도해는 젠스타(구 샘스) 윤상무님께서 2000년 과장시절에 작성하신 것인데... 제작자의 동의를 구하셨는지요?



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