이번 포스팅은 자산관리 업무의 한 영역을 소개해 드리겠습니다.
여러분들께서는 임대차라는 용어를 익히 알고 계시죠?

임대차라는 용어의 사전적 의미는
“당사자의 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용 ㆍ수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약” [출처 네이버, 두산백과]
라고 정의하고 있습니다.

그러나 이에 대한 서술은 임대의 의미가 크죠.
임차측면에서 다시 말씀드리면,
“당사자의 일방(임차인)이 상대방(임대인)의 목적물을 사용 ㆍ수익하며, 일방은 그 대가로서 상대방에게 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약”이라고 할 수 있겠습니다. 사전적 개념으로는 다를 바 없지만 업무담당자의 입장에서는 확연하게 다르다고 말할 수 있겠습니다.


임대업무는 건물주의 입장에서 건물을 타인에게 빌려주고 임대료를 받는 행위에서 필요한 업무를 하게 됩니다.

이는 잘 알려진 업무범위와 다를 바 없습니다. 그러나 임차업무는 빌려 사용하는 자의 입장에서 업무가 진행됩니다. 추진하는 목적이 다르기 때문에 업무도 달라지는 겁니다. 통상적으로 임차업무를 진행하는 사람들은 모두 소속사의 관재팀 또는 총무부 담당자들이 주관합니다.


당연히 여기 업무추진상으로 물건의 정보를 제공하는 에이전트(부동산 중개업자)가 있습니다. 이들은 단순히 빌딩 정보를 제공하고 임대인과 임차인의 계약이 성사되면 그에 따른 최소한의 업무(근저당 설정 등)를 추가한 후 성공 수수료만을 취하고 끝냅니다. 따라서 이들의 업무는 임차담당자의 한 분야로 취급하기 보다는 단순 중개자로 취급함으로 여기서는 설명을 생략하겠습니다.

임차업무의 절차 또는 업무수행 범위

 

No

업무 내용(순차적)

필요배경 또는 세부 추진업무

1

임차사유 발생

기관의 신설, 분할 등의 사유로 임차공간 필요

2

시장조사

검토지역 시장조사
(임차가능 빌딩, 임대기준가, 입지조건, 환경조건 등)

3

빌딩실사

빌딩선정

대상빌딩의 실사
(내외부 상태, 입주사현황, 임대수입, Lay out )

빌딩주 실사면담
(면담내용: 채무상태 및 신용도, 생활환경, 직업 등)

각종 공부발급 및 확인

(등기부, 토지/건물대장, 토지가격확인원,도시계획확인원 등)

4

채권확보 검토

건물 가치평가, 담보평가, 경매시 배당요구 또는 변제가능성,

채권설정 종류 및 순위 검토, 채권설정 결정,

5

품의서 작성 / 결재

빌딩현황,계약조건, 담보평가 및 채권확보 내역,
 
빌딩 Lay out

6

계약 체결

계약체결, 채권확보, 보증금 지급 및 전표처리,
인테리어 공사

7

완료 보고

임차보증금 지급 및 전표처리,
등기부 기입등기 내용확인

8

임차공간 사용중

수시 정기점검, 임차료 지급관리, 임차인 민원 해결요청
건물주 신용 변동상태 관리등

9

계약해지/원상복구

해지공문 사전 발송, 해지품의, 원상복구공사 실행

10

채권말소 / 완료보고

보증금 회입 확인 및 전표처리, 채권말소등기 이행, 완료품의

11

미수발생 / 채권실행

미수금 회입 및 관리,
설정담보 실행을 통한 채권회수(경매실행)


상기와 같은 업무를 수행하기 위해서는 임차 담당자의 부동산 전반적 지식과 현장 업무수행 능력이 상당해야 합니다.

임차업무 수행 범위는 크게 나누어서,
 
1)계약법
2)공법
3)물권법
4)시장분석력
5)공사능력
6)행정기획력
7)회계능력
8)채권관리능력

으로 구분하여 임차업무 역량을 필요로 하고 있습니다.
여기에 덧붙인다면 건물 임차보증금 채권회수를 위해서 주택 및 상가 임대차보호법을 추가로 더 알아 두셔야 합니다.

채권회수를 위해 담보 실행시, 쉽게 말씀 드리면 임차보증금을 회수하기 위해 건물 근저당 설정권을 실행하여 경매를 개시하고자 할 때 건물주는 미리 경매를 염두에 두고 재산방어를 실행 할 수 있습니다. 이를 정확한 법리 해석을 통해 채권확보 함에 지장이 없도록 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 말이죠.


파주지역 임차빌딩에 대해 채권회수를 위한 경매실행 했던 사례가 있었습니다.
임차사무실을 정상적으로 계약해지하고 보증금 회수를 하고자 하였으나 건물주는 보증금 반환을 실현하지 않아 부득이 경매를 시도하였습니다. 이때 건물주가 거주하는 윗층을 방문한 결과, 침실 4개실을 모두 임대 계약하였으며, 임차인이 주소지 등록을 완료(전입신고)하고 확정일자까지 받아 둔 상태였습니다. 그리고 건물주 부부은 침실을 제외한 거실에서 거주한다는 어이없는 이유를 듣게 되었지요. 임차인을 조사한 결과, 건물주 자식의 친구들이며 이로 보아 가상임차인 관계임을 직감하고 법률적 내용검토를 해 보왔습니다.


만약 이 경우에 임차인들이 담보권자보다 앞 선 날짜에 대항력을 구비하였다면 후순위의 담보권자가 경매를 실행할 경우, 소액임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖도록 되어 있습니다. 건물주는 이 점을 악용하려 한 것이죠. 그러나 안타깝게도(?) 확정일자 날짜가 근저당 설정 이 후 설정되어 계획(?)대로 실행되지 못하였습니다. 물론 저는 건물주에게 별도의 임차보증금 연체이자와 더불어 임차보증금 원금을 전액 회수하게 되었습니다.


이처럼 임차업무 담당자는 이러한 능력을 배양하기 위해 부단히 노력해야만 성공적인 임차업무를 수행할 수 있게 됩니다. 건물의 가치평가, 담보 평가능력 등을 갖추고 있어야 하며, 각종 채권확보를 위한 법무 상식도 필요로 한다는 이 까다롭지만 진정한 부동산 자산관리 담당자가 되기 위해서는 꼭 거쳐야 하는 필수 코스라고 생각합니다.

오늘은 모두가 흔히 이야기하는 "임대차"라는 용어에서, 숨어있는 임차업무에 대해서 살펴 보았습니다. 임차는 임대와 다르므로 명확하게 인지하고 계셔야 합니다. 이러한 업무지식은 평소 일상생활 속에서도 사용할 수 있는데요. 보통 주택임대차 경우에 많이들 사용할 수가 있습니다.

대부분 부모 슬하를 떠나 사회생활을 시작하는 사회 초년생들은 전세집을 얻거나 원룸을 얻어 생활 할 경우가 많은데요, 이때 이러한 업무지식을 활용하면 보다 더 안전한 주택임대차 계약이 완성될 수 있는 것이죠. 다음 시간에는 다시 물권에 대한 세부 내용을 확인해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.^^


*사진 및 자료출처 : 한화63시티,플리커<Jonathan Gill,Mike Shaheen>
 

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니져
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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  1. 김구성 2013.06.28 09:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임차 업무중에서 가장 중요하고 업무의 꽃으로 인식되는 부분이

    바로,

    법무적 지식과 담보평가 능력, 그리고 경매시 요구배당금에 대한

    계산능력 등의 부동산 전문지식 입니다.

    이러한 부동산 전문 지식이 임차업무에서 매우 중요한 역할을 하며

    이 능력이 없으면, 단순 중개역할의 브로커라 할 수 있습니다..

    그 만큼 매우 중요한 능력이 아닐 수 없습니다.

  2. 정승진 2014.06.30 19:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이러한 임대차의 개념을 정확하기 이해하기 위해서는
    보다 부지런한 공부가 필요하다는 것을 느꼈습니다
    조금 더 전문지식을 쌓기 위해 노력해야겠습니다 ㅎ



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