밤낮으로 큰 일교차 때문에 봄인데 봄이 아닌 듯한 날씨가 지속됐었는데요.
지난 주 등산을 갔더니 마른 나무에 새순이 피기도 전에 온 산에 붉은 진달래가 예쁘게 피어 있더군요. 물가엔 개나리와 벚나무들도 활짝피어 봄을 합창하고 있었구요.

긴 겨울이 지나고 봄이 오듯
부동산 임대시장도 거래의 꽃이 피어나길 기대합니다.

비록 부동산 경기의 침체로 임차인 구하기 전쟁이 계속 되고 있지만, 이럴때 일수록 임차인을 잘 골라서 입주시켜야 합니다. 임대가 어렵다고 임차인을 덜컥 받아들여, 그 이후의 문제로 골머리를 앓는 임대인들이 종종 있기 때문이죠.

이러한 임대인의 걱정을 덜어드리고자 이번포스팅은
임대인이 불편해 하는 임차인의 4가지 유형 대해 알아보려 합니다.

첫째, 임차인의 입주시간이 너무나 촉박한 경우

임차인이 공실 투어를 와서, 바로 다음날 계약을 하겠다고 하는 경우 입니다.

입주 전 절차가 있는데도 모든 절차를 무시하고 돈만 내면 되지 않냐고 떼를 씁니다. 이렇게 급하게 진행되는 임차인의 경우 어디선가 쫓겨나온다는 의심을 지울수 없습니다. 또한 정상적인 업무프로세스를 무시하는 듯한 임차인의 업무 진행은 그 회사에는 업무프로세스 메뉴얼이 없다는 뜻이기도 합니다. 상대방을 배려하지 못하는 경우는 그런 경험이 없는 경우가 대부분일 겁니다.

임대인이 서둘러도 임차인이 내부 절차로 조금만 시간을 달라고 할 경우엔 반대로 일단은 안심해도 좋은 임차인이 아닐까요?

둘째, 개인 또는 신설법인인 경우

임대인은 신설법인을 썩 좋아하지 않습니다.

검증된 대형 임차인을 선호하는데, 그 이유는 신설법인의 경우 재무 안정성에 의구심을 갖기 때문입니다. 법인설립 후 투자자를 모으려 하는 신설법인의 경우 얼마가지 못해,
임대료를 연체하기 시작할 확률이 농후 하기 때문이죠. 이럴경우 임차인과 협의시 뭐든 쉽게 쉽게 진행되기 때문에 계약이 매우 수월해 보이는 달콤함이 있습니다.

셋째, 동일면적에 두개나 여러개의 회사가 동시 입주를 희망하는 경우

같은 면적에 임대 구획도 애매하게 여러법인이 들어와 있으면, 이는 전대계약을 허용하게 되는 것으로 진행되게 됩니다.

전대계약이란?
부동산의 전세권 위에 다른 전세권을 설정하는 것으로 전세공간의 일부 또는 전체를 다른 임대인에게 다시 임대하는 것

대기업일 경우엔 예외의 경우가 있겠지만, 중·소형 기업일 경우 해지시 문제가 발생될 소지가 매우 큽니다. 계약도 되지 않은 한 개 회사가 해지를 하지 않겠다고 버티게 되면, 울며 겨자먹기로, 그 회사와 승계 계약을 진행할 수 밖에 없는데, 나중에 보면 해지한 회사 임직원들이 계속 근무하고 있는 현장을 목격하게 됩니다. 계약전에 미리 알려주는 임차인도 있지만, 그렇지 않은 임차인도 많이 있습니다.

넷째, 영업이익이 마이너스인 기업의 경우

회사의 재무건정성은 하루아침에 개선되기 어렵습니다. 비록 대기업이라 하더라도, 임대시 매우 신중히 고려할 필요가 있습니다. 얼마가지 않아 채권자의 방문이 잦고, 보증금에 가압류, 압류 등으로 임대인의 임대사업에 많은 리스크를 안겨줄 확률이 농후합니다. 대기업일 경우 명도 진행에 더 어려움을 겪을 수도 있으니 계약시 주의가 필요합니다.

이상으로 임대인이 불편해 하는 4가지 유형을 간단하게 살펴보았습니다.

하지만 이런 유형에도 예외는 얼마든지 있기 마련입니다. 위의 사례에도 알토란 같은 임차인이 있을수 있습니다. 외국에서 지사를 만들기 위해 가방하나 들고 급히 파견된 외국국적의 국내인을 수없이 봐왔습니다. 이런경우은 오히려 꼭 입주 시켜야할 임차인인 경우입니다. 작은 사무실로 시작해서 점점 확대하는 우량 임차인인 경우죠.

옛날 우화에 떡파는 할머니와 호랑이 이야기가 있습니다. 굶주린 호랑이가 나중에 불에 달궈진 차돌을 떡인줄 알고 덥썩 삼키는 이야기 인데, 요즘같이 어려운 임대시장에 꼭 들어맞는 이야기가 아닐수 없습니다. 그래도 제소전화해조서나 법적보완을 해서, 입주를 강행시키는 경우가 많은데 이후의 문제는 다음에 알려드리도록 하죠.

제소전화해조서란?
민사분쟁에 관하여 소의 자게 전에 화해를 원하는 당사자의 신청에 의하여 지방법원 단독판사 앞에서 행하여지는 화해를 말함. 화해가 성립되면 그 내용은 조서에 기재되고 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지게 됨.

다음포스팅에는 임차인의 입장에서 꺼려하는 임대인의 종류에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.


* 사진출처 : Flickr<kennymatic, Dave Stokes, obeale, Mpopp, Images_of_Money>
 
양해기 | 한화63시티 임대차마케팅팀 
안녕하세요. 임대차마케팅팀 양해기 매니저입니다.
저는 전국 40여개 빌딩의 사무실 임대 관련 업무를 담당합니다.
회사 업무 외에 저는 시인 활동을 하고 있습니다. 2006년 경향신문 신춘문예에 당선되어 등단했지요.  (시집 『4차원에 대해 생각한다』)
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  1. 강규상 2013.06.28 18:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오!...차장님.
    너무 급박스런 요즈음의 분위기에서
    이런 것들 하나하나 다 신경쓰셨었군요...
    정말..쉽지 않은 일임에는 분명한 것 같습니다...

    힘내세요~!!!!



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