예로부터 어른들이 '집문서', '땅문서'라고 부르면서 장롱 속 깊숙이 숨겨놓고 보관하면서 매우 중요시 여겼던 부동산 등기부등본!!! 오늘은 여러분들과 함께 부동산의 소유 및 거래 행위시 기준점의 역할을 하는 부동산 등기부등본에 대해 이야기해 보겠습니다. ^^

(1) 부동산 등기부등본이란?


부동산 등기부등본은 목적부동산의 소유나 권리 등을 나타내는, 쉽게 말씀을 드려서 사람으로 비교를 한다면, 호적등본(현 가족관계등록부)이나 주민등록등본과 같다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 또한 대상 목적부동산에 대한 과거부터 현재까지의 토지나 건물에 대한 이력서이기도 하구요. 
 
또한, 등기부등본은 다음과 같은 법적 성격을 가지고 있습니다.

첫째
, 권리관계 등 부동산 상태에 대한 현재의 추정력을 나타냅니다.

둘째
, 부동산에 특정 권리장치가 설정되었을 경우, 차례로 설정한 순위에 따른 확정력을 가지고 있습니다.

셋째
, 반드시 하나의 부동산에
하나의 등기부가 존재하는 것을 원칙으로 이중등기부가 있을 수 없는 국가 공적 장부입니다.

그러면 이러한 국가 공공문서인 부동산 등기부등본은 과연 믿을 수 있을까요?

‘뭐, 질문이 왜이래?’ 라고 하시는 분들이 계시겠군요. 하지만 우리가 부동산으로 뭔가를 하려고 한다면 꼭 이해해 두셔야 하는 중요한 상식입니다. 우리나라 등기부등본은 공신력을 가지고 있지 않습니다. 이 말은 곧 등기부가 사실적 관계와 다를 경우에는 사실적 관계가 우선시 된다라는 말입니다. 1969년 6월 9일 대법원에서 재미있는 내용이 선고되었는데요, 바로 부동산등기부의 공신력을 불인정하고 있음을 대법원 판례에서 확인할 수 있는 내용입니다.
 

[ 민법 제186조에 의하여 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생하도록 되어 있으나 등기의 공신력이 인정되지 않는 현행등기 제도하에서는 등기기재에 부합하는 실체상의 권리관계가 존재함을 전제로 그 유효성이 인정된다 ] 
* 출처 : 대법원 1969.6.10. 선고 68다199 판결【소유권이전등기말소】 [집17(2)민,157]


또한 우리나라 등기제도는 누구나 다 등기에 필요한 형식을 갖추어 접수하면 성립이 되는 성립요건주의(형식주의)를 채택하고 있으니 이 점 유의하셔야 할 것입니다. 등기공무원들은 민원인이 등기신청만하면 신청요건에 맞는지 검토한 후 등기업무를 처리해 주고 있습니다. 심지어 문서를 위조하여 남의 토지를 가로채는 범죄행위에도 이러한 요식적 절차행위가 악용되기까지 합니다. 이에 따라 부동산 거래시에는 현장을 직접 방문하여 현장의 내용과 물건의 상관관계 및 상황들을 확인하는 절차(임장활동)를 매우 중요하게 생각하고 꼭 실천해야 한다는 점 강조 드립니다! 자, 그러면 부동산등기부를 정확하게 이해할 수 있게끔 본격적으로 파고들어 볼까요?

(2) 부동산 등기부등본의 내용


등기부는 부동산의 상태를 기술하여 표현하기도 하지만, 누가 주인이며, 누가 이 부동산에 대해 이런저런 권리를 행사하고 있다는 사실을 알 수 있게 표기하고 있습니다. 좀 더 유식(?)하게 말씀을 드리자면 부동산의 거래의 안전을 기하기 위해, 그 사실에 대한 존재나 내용을 외부에 명확하게 표시 또는 인식할 수 있게끔 공시하도록 되어 있습니다. 이러한 공시방법이 바로 등기라고 할 수 있겠습니다.

부동산 등기부는 그 종류에 따라서 토지, 건물, 집합건물 3종으로 나뉘며, 내용면으로는 표제부, 갑구, 을구 등으로 구분할 수 있습니다. 다음의 집합건물의 샘플등기부를 통해, 그 내용을 살펴보겠습니다. 
 
[ 표제부 ]


표제부는 권리의 객체인 부동산의 물리적 상황을 기재하는 등기입니다. 부동산의 위치, 사용목적, 면적 등을 표시해서 그 등기부가 어느 부동산에 대한 내용인지 밝혀줍니다. 즉,  부동산의 건물, 대지권, 전유부분(집합건물의 경우)을 표시해 줍니다. 

[ 갑 구 ]

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항으로서 이 부동산이 언제 등기가 되었고 누구에게 어떤 원인으로 소유권이 이전되었는지를 밝혀주는 부분입니다.

[ 을 구 ]

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로서 이 부동산은 언제 어떤 원인으로 어떠한 권리가 누구로부터 행사되고 있는지를 밝혀주는 부분입니다.

그럼 여기서 질문!!! 이러한 등기부와 함께 정보로 활용되는 건축물대장(건축물)이 등기부와 서로 다르다면 우리들은 어떤 장부를 더 신뢰해야 법적인 문제 등에 있어 안전하다 할 수 있을까요?

다음시간에 등기용어에 대해서 자세하게 알아 보겠습니다만 신축건축물에 대한 최초 등기인 보존등기가 이루어지면 그 이후부터는 부동산의 권리관계 변동을 중심으로 등기부에 기재가 되며, 신축건물의 사용승인이 이루어지면 건축물대장이 만들어져서 부동산의 사실적 사항에 대한 즉, 지번, 지목 등등의 내용을 중심으로 관리되어 집니다. 그러나 등기부등본과 건축물대장이 서로 일치하지 않는 경우에는 부동산 권리관계는 등기부의 기재내용이, 권리관계 이외의 각종 표시등에 대한 사항은 건축물대장이 우선적 선택되어 결정됨이 원칙이라는 점….꼭 염두에 두셔야 합니다 !!!

오늘은 부동산 등기부의 기초적 사실내용에 대한 사항에 대해서 알아보았는데요. 다음시간에는 등기부에 등기되어진 여러가지 관계들에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.^^

사진 출처: 한화63시티,플리커(nerdcoregirl)

 

김구성 | 투자자문팀 매니져
담당업무 : 기업부동산 자산관리분야 AM/PM 마케팅
 □ 임차업무 및 채권관리
 □ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
 □ Asset (REITs, Fund) / Property Management
 □ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)

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  1. 2017.02.12 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    땅문서 집문서라고 표현하시는게 등기부등본이 아니라 등기권리증 아닌가요..



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